共働き家庭と掃除ロボ

住宅ローンを払い始めると、大抵は奥さんも働き出します。

共働き家庭の場合、掃除は結構重大な問題です。
専業主婦であれば、毎日一時間を掃除に充てることもできますが、共働きとなるとそうはいきません。

せっかく苦労して建てた家なのに、掃除が行きとどかず、家が荒れていく。気持ちもすさむ・・・これでは何のために家を手に入れたのやらとなります。

そこで掃除ロボです。世間で言われているような利点や欠点は、大方当たっています。
共働き家庭では、大抵掃除は週末だけになってしまう（しかも時間に追われて20分位の雑な掃除機がけとか！）以下はネットで出回る意見に対する私の感想です。

●利点：家が綺麗になる。時間が生み出せる
掃除ロボを導入したら、毎日２時間の掃除ができるようになりました。
週に20分と、一日２時間（週14時間)だと、42倍もの違いが出ます。そりゃ、家もピカピカになります。
一度使うと以前の暮らしには戻れません。洗濯にたとえれば今までの掃除が洗濯板のようにつきっきりだったのに対し、掃除ロボは洗濯機のようにお任せできるのですから。

●欠点：隅っこは掃除しきれない
掃除ロボに限らず、階段や部屋の隅はなかなか掃除しづらい場所です。こんな場所は、掃除ロボがゴミを取ってくれた後、クイックルワイパーで部屋の隅をサッサと拭いて回れば簡単に解消できます。

●欠点：段差に弱い
小さな車輪を回して移動するので、１cm以上の段差はよくひっかかります。

●欠点：床を片付けないとならない
確かに欠点ですが、片付けないで掃除するというのは「モノ」と「ゴミ」が混ざり合うので良くないですよね。実は、この欠点はとても大事なのです。なぜなら、
毎日掃除→毎日片付け→いつも部屋はスッキリ　という効用があるからです。
となるのです。毎日片付けていれば、１回あたりの片付け量はどんどん減っていきます。

●欠点：高価
これは解消されました。最近、２万円台で購入できる廉価版の掃除ロボが登場してきました。高級な掃除機よりも値段が安い位です。

●欠点：吸引力が弱い
これは当たっていない批判です。掃除ロボは繰り返し同じ所を掃除するので、吸引力が弱くとも確実にホコリやゴミを吸い取るのです。

●欠点：掃除に時間がかかる
これも当たっていない批判。時間がかかるといっても、手放しで掃除してもらうのですから、その時間を有効に使えます。留守中に掃除させることも可能なので、時間がかかる事あ問題にならず、むしろ丁寧に掃除してもらえるのでありがたいことだったりします。

●欠点：電気代がかかる
これも当たっていません。掃除１回あたり１円程度だそうです。

●欠点：よく壊れる
改善されつつあります。また、バッテリーは１年で交換する必要があります。

●欠点：うるさい
普通の掃除機と同等かそれ以下です。


あまりに便利なものが出てくると、生活も考え方も一変します。近い将来、掃除ロボが動き回りやすい家作りが主流になってくると思います。段差を無くし、床に物を置かない収納計画、掃除ロボが潜って掃除しやすいソファなどなどです。
洗濯機、電子レンジや食器洗い機などが家事を変えてきました。安価な掃除ロボは、次の家事革命を起こしそうな勢いです。

好きな建物を建てるには？

最近関心している建物は、某有名人のスタジオ。駐車場は煉瓦を敷き、隙間を土で埋めているので、雑草がチョロチョロ生えているがほどよい感じ。欅の枝が斜めに張り出している線に沿って屋根がある・・まるで樹に抱え込まれるように建物が建っている。昼でも少し薄暗いのだが、道路から下がって建てられているので、暗く感じない。
建物自体は、焼き板（？）のウロコ張り。尖り屋根なので、まるで童話の世界だ。７人の小人でも出てきそうな建物なのである。素敵な建物で、さすがだなぁと前を通るたびに思う。

このような建物、個人で建てようとすると、現実にはなかなかできないのである。
「駐車場は、道路より陥没すると排水できないし」と、工務店はモルタルで固めたがる。
「樹木の下に家を作ると、クレーンが入れなくなるので、工賃が掛かる」と言われてしまう。
ましてや欅は落ち葉がすごいので、屋根や雨樋に積もった落ち葉を取り除くのも大変だ。
そして、木の板だと腐食が心配である。

施主もメンテナンスも込みで楽しめば良いじゃんと思っても、初めての事だから、メンテナンスが大変なのか簡単なのか見当がつかない。一生に一度だと思うからこそ、なかなかリスクに踏み込めない。結局工務店が提案する「安全策」に傾いてしまう。
でも、やろうと思えばできるんですよね。現実に建っている建物があるわけですか。

ちょっと寂しいですね。家を建てる前に、もっと家の事を知っておけば良かったと、反省しきりです。

川と斜面

日当りと静寂が第一条件!と不動産屋さんに依頼したのに、紹介された物件が北向き斜面の物件だったりすと、「おいおい」となりますよね。傾斜によっては、1階はおろか２階にも陽が差さなくなりますから。
最近、Googleでも地形が見れるようになりましたが、簡単な判別方法として、「川が近くに無いか？」があります。川は低い所を流れるので、原則低地です。川が敷地のすぐ北側にあれば、北向き斜面。南側にあれば、南向き斜面です。
なお、用水など人工の河川は傾斜をとるために、高い所を流れている事も多いので、あくまでも自然の川が対象です。これを知っていると不動産探しをしている時、地図を見ただけで「これは見る必要無し！」と即断できます。

北向き斜面と南向き斜面では、地価も変わり、住民や住宅の雰囲気もかなり変わったりします。
北向き斜面には、古い平屋の公営住宅が残っていたりしますし、落書きなども多いように見受けられます。

東西に流れる川が近くにあったら、ためしに両岸の雰囲気を見比べてみるとよくわかるでしょう。

子どもに見せる物

宮崎駿さんの執筆・インタビュー集「出発点」を読んでいて共感する部分が多いのですが、その中で「子供が小さいうちは、五感を発揮して物事を感じ取る必要がある」といったくだりでした。現実と空想の区別がつかないうちに、アニメのようなバーチャルで、臭いも味もない情報の欠けたものばかり与えるべきではないという主張です。

自然界の持つ情報は、本当に膨大なもので、昆虫１匹の構造を詳細にわたって見るだけでも、相当な情報が得られます。そして、子供の１秒は大人の１０秒以上に匹敵するのです。私も人生の中で小学校の６年間が一番長く感じられ、就職してからの年数はあっという間でした。大人にとってはすぐに経ってしまう１年間のうちに、子供は沢山の情報を手に入れ吸収し影響されていくのです。

となると、窓からの風景、日々出歩くときに目にする景色、いずれも少なからず影響があるということになります。ビジネスホテルのように、窓から見えるのは隣のビルだけ、とか土を踏んだ経験が無いとか、ほんの数年であっても、影響が小さくないとするとどうでしょうか？

宮崎さんいわく「土に触れない場所で子育てしなければならない」

さて、子どもにどんな体験を与えますか？

狭い庭でも

我が家では、駐車スペースはモルタルで固める事となったのですが、夏は照り返しが暑いのでパーゴラをかける事にしました。パーゴラは元々は「ぶどう棚」の意味らしいですが、モルタルで固めた駐車スペースにぶどうの木を植える訳にもいかず、プランター２つ分位の花壇スペースを設け、ゴーヤを植え、ネットを垂らしました。

すると・・・わずか２ケ月で緑のカーテンが出来上がり、パーゴラの上に伸び続けている蔦は、緑の天井となりそうな勢いです。一日数本収穫できる位ゴーヤもジャラジャラ実りました。パーゴラを設けなければ、ただの自動車置き場だったのに、緑のスペース兼畑になっています。これはかなりお得な感じ。しかも、緑のカーテンと天井は、強烈な直射日光や紫外線から自動車を守ってくれ、モルタルのタタキもそれほど熱くはなりません。うふふ、うまく行った。

難点と言えば、パーゴラの植物からは、落花や虫の死骸などが落ちてくるので、下に置いてある自動車は汚れ勝ち。なので、自動車カバーをかける事にしました。

車を置いたら庭が一杯という家も多いと思いますが、この手は使えると思います。ぜひお試しを。

セルフビルド

家を建てる時、施主自らが建築作業を行う事をセルフビルドと呼ぶようです。壁塗りや、塗装などが代表的です。私の場合は度が過ぎたのか、妻の冷やかな視線が痛い方ですが。。。

構造から床貼り、天井貼り、建具入れまですべて自分でやってしまう凄い方もいます。ただ、素人が工事をすれば、見映えや強度が劣り、労力もかかり、時間もかかり、周囲への騒音やホコリ等の迷惑も長引きますので、ほどほどが良いと思います。家一軒自分で作るというのは、周囲に家が建て込んでおらず、時間をたっぷり使える究極の贅沢かもしれません。

さて、そうして考えると、建売をポンと買うというのは果たして「楽チン」なのでしょうか？多少なりとも自らが労力を使って、家の事を知りながら家を手に入れる方が、私は幸せに近いように感じます。セルフビルドの動機の一番は「コストダウン」ですが、家族で作業する事により絆が深まったり、家への愛着が高まったりといった効果もあります。家電製品のカタログを集めてあれこれ一生懸命調べて購入した物と、お店に行って店員の言いなりのまま購入した物では、愛着や扱い方がかなり異なります。不動産では土地が大切ですが、生活では家が重要です。家について、もっともっと興味を持って好きになってみても損は無いと思います。ほどほどのセルフビルドは、コストダウンと家への愛着と家族の絆を強める良い手段だと思います。

光と風と・・・・

住環境は六感に感じるものを一つ一つチェックしてみれば、見えてくるかもしれません。

●視覚：光、影、風景
　日当たり、採光、景観　これは誰しもが気にします。視覚は感覚の８割以上を占めています。
●触覚：風、気温、湿度、
　夜に放射冷却の冷えた空気が吹き込むか、空気が淀んだ感じになっているか、
●聴覚：音
　静けさなのか、自然の音なのか、人工的な音なのか
　人工的な音でも、自動車の音と街の足音ざわめきでは全く違った印象があります。
●嗅覚：香り
　朝緑の森を漂う湿った霧の香り、花の香り、夕方の近隣の料理の臭い
　もしくは排気ガスの臭い、ドブの臭い・・・音は遮れても臭いは遠慮なく家まで入り込みます
●味覚：？？
●そして、「気」でしょうか？
巨木があったりすると、何かの気を感じたりします。それが自分にとって良い気かどうか、そんなことも結構重要だったりします。森林でも、古戦場だったりするとなんか変なものを感じたり。

視覚重視の現代ですが、視覚以外の物を切り落としてしまうのは、自分や家族の感覚を殺しているとも言えます。都心で住む際は、やむなしという事もありますが、果たして子供達にはどんな感覚を与えたいのか、視覚以外にも目を向けてみるのはいかがでしょうか？

建替え文化はどこから来たのか？

「女房と畳は新しいほど良い」って、ひどい言葉だと思いますが、なぜ畳は新しい方が良いのでしょう？畳は立って歩く床でありゴロンと横になる寝床であり、座る椅子でもあります。人体に直接触れるので、湿気も帯び、だんだんボロボロになっていきます。ボロボロになっても、捨てて新しい物にすれば、気分一新快適なインテリアに復活します。建物というより敷物に近いですね。でも、湿気の多い日本では、裏面にカビが生えるようなカーペットよりも理にかなっています。また、捨てても土に還り畑の肥料となる素材で作っていたから理にかなっていたのです。

高温多湿な気候で快適に過ごすには、高床でスカスカに風が通る家が適しています。石造りでガッチリと作ると、風は通らないわ、湿気は篭るわ、カビは生えるわ。。。。
湿気を吸排出する木でできた家なら、適宜湿度を調整してくれます。木はいずれ痛んでくるので、取り替えながら住み続ければ良い。茅葺屋根も同様ですね。土に還る材料を適宜更新しながら住み続けるというのが日本古来の方法でした。

さて、そこに新建材が施工性や密閉性の良さを売りに、入り込って来ました。風通しは悪くなるし、土には還らないし、なんとも矛盾した状況になっています。畳の芯も発泡スチロールなどになり、土に還ってくれません。ですが、木は傷む。なので建替える・・・・あれ？何かおかしいですね。

密閉良くしたいなら、コンクリートや石で作れよ。そうすりゃ長持ちする。
でも、日本で住宅の密閉良くするって事は、エアコンで人工的にエネルギーを使って調湿しつづけないとならない。そうするとコストもかかるけど、ハウスダストやらシックハウスやら別の問題も発生する。なので法律で２４時間換気を付けた。あれあれ？？？なんでお金かけて密閉良くしたはずなのに、わざわざ換気するの？暖房の効きは悪くなるのです。

冷房が効きすぎた部屋でセーターを着て「暑い暑い」とかき氷を食べて胃を痛める・・・そんなバカげた事に似た事を今の日本の住宅がやっているのです。過剰装備で建替えも多い・・・住宅メーカーにとってはとても嬉しい事ですが、住み手は高いコストを払って住み心地が疑問な家に住む事になるのです。

前述の通り日本には木の家が向いています。そこに「高気密高断熱」といった妙な考え、人の肌に触れるのに更新すると土に還らないでゴミを増やすしてしまう新建材。「木を蒸らすな」が大工さんの格言。木を金属やセメントで覆ってしまうと、呼吸ができなくなり、湿気が溜まり早く痛んでしまうのです。断熱材は空気の流れを止めるので、湿気も保ちやすくなり結露も発生しやすくます。矛盾を保ちきれずに短い期間で家が建替えられる。という事ではないでしょうか？


夏は日差しを遮り風通しを良くし、冬は日差しを取り入れて温まる。それで十分過ごしやすくて家も長持ちするはずなんですけど。

Googleを駆使した不動産探し

Googleにはフリーで使えるサービスが多々あります。
一般向けに利用するのはよろしくないですが、不動産屋さんとコミュニケーションする場合は便利に使えます。詳しくはGoogleのヘルプを見ていただくとして

・Google検索でキーワード検索 はあたり前として
　画像検索 で写真を眺めてみる
　ブログ検索で、地域の噂を拾う
・Google Earthで
　周囲の交通を調べる（駅、バス停、スーパー、公園等が表示されます）
　周囲の地形を調べる（斜面の向き、周囲の建物のおおよその高さから日当たりを推定）
　売却物件の説明資料を作る
・物件の仲介を依頼する際に、写真をPicasaに載せる
・Googlegroupで、不動産屋さんごとにメールや資料のやりとりを集約する
・Blogger ブログを非公開で作り、建築家や工務店への要望を書き、ジャンル別に束ねる
・Googlecalendarでスケジュール管理やスケジュール共有を行う
・Googledocsのプレゼンテーションで、物件説明資料を作る

インターネット上の事なので、どこかで見られているかもしれません。機密情報は置かない方が安全でしょう。また、サーバーの都合で突然データが消えてしまう事もありえます。
それでも、利用価値が高いです。多方面から重要な情報を得たい時、検討する価値ありです。

資料作成は業者の仕事・・・ですが、不動産屋さんに理解してもらいやすいように自ら資料を作る売主、買主は不動産屋にとってはコミュニケーションしやすい良い顧客ともなります。その努力を無視するのは良い業者とは言えないでしょう。

不動産業界にiPodがやってきたら？

iPhoneが日本でも発売され、NHKを含むTV局が大きく取り上げました。その宣伝効果は・・・ものすごいですね。

さて、寡占状態、法規制が厳しい携帯業界にiPodがやってきたのならば、不動産業界に来てもおかしくない！？なんて妄想すると結構楽しい。

・いろいろなお作法を踏まないと情報が入手できなかったものが、タッチパッドをグルグル撫ぜるだけで、簡単に欲しい物件の欲しい情報を入手する事ができる。
・今まで不動産屋さんに足を運んで在庫をチェックしなければ、欲しい不動産の情報すら手に入らなかったのが、iTuneで簡単にジャンル別でブラウズし、視聴ならぬ確認ができる。
・従来、アルバム単位で購入が曲単位で購入できるように、所有権のみが購入対象だったのが、借地権などを選択して購入できる。
・人気ランキングや、ユーザーが作る特選物件集などを参考に、未知の人気物件を知る事ができる。
・検討した物件をサーバーが覚えてくれて、お勧めの物件を提示してくれる
・物件ごとの人気が、リストに表示される
・Podcastで不動産屋さんの思いが語られる
・直感的に操作できるので、他の仕掛けを使う気がしなくなる
・検討した物件がデータベース化され、自分の好みがどんな物なのかがわかるようになる

私の学生時代は、レンタルレコードを借り、カセットテープに録音するというのが流行りでした。（古っ！）
録音した音楽を聞いても、曲名がわからないし、曲順を変える事もできません。音楽への感度がなかなか高まらなかった。それが、iPodになったら、データベース化され、ミュージシャンやジャンル毎に自在にブラウズできるじゃないですか！

人づての情報頼りの不動産業でも、同様の革命が起きたら、収益物件がもっともっと活発に取引されるかもしれませんね。

ともあれ、自分の好みを知るためにも、自分の感度にひっかかった物件をリストする事はお勧めです。iPodが出現しなくとも、自分の好みがわかれば、物件探しは加速します。

不動産は人

不動産は人だ　と良く聞きます。

法治国家に対して、中国は「人治国家」 担当の裁量で決まってしまう。
その結果、腐敗や賄賂も絶えないのですが、良心を持つ優秀な人がいればその能力を存分に発揮できる。
法治だと、厳しい罰則もあり担当は悪いことがやりづらい半面、創意工夫が活かしづらい。

とても偏った見方かもしれませんが、そんな面もあります。

企業や業界の場合、どうでしょうか？
「目標」が高く設定されていれば、個人の能力を目一杯発揮しなければ、達成は難しい。
そこでは、どれだけ「足かせ」があるかという程度の差で、業界の雰囲気が変わると思います。
また、人の生命、一生に関わるような領域では、姿勢を正してもらわねばなりません。

で、不動産業ですが、小さくない財を扱うだけに、正しく統率されている必要はあります。
そのために、厳しい法規制もあります。
その反面、
・難解な法規制は顧客に対して知識優位になる、つまり顧客をコントロールしやすい。
　（法律的に騙したら詐欺ですが、法を守った「誘導」は商売ですから当然でしょう）
・手数料のしかけがおかしく、売り手優位になりがち
　仲介では売主、買主、両方から手数料がとれるのは変な仕組みなのです
・法律に縛られているというのを言い訳に、創意工夫せず、分析もしない人が多い
・法律に縛られているのでモラルが「法律を破らなければ」となりがちでは？
　顧客が喜ぶには、顧客を広げるには　といった前向きな思想を持った方が少ない

担当者個人では何ともならない事が多く、無力感が出てしまうのでしょうか。
また、ヒステリックな顧客に追い回されて、一所に長くいられないのでしょうか。
売り込みとは別なところに熱心さを持つ担当者にめぐり合う事がなかなか難しいです。

沢山の人が働く業界ですから、本当はもっと、個人の能力が発揮されるベスト・プラクティスが編み出されて良いとは思います。人海戦術でレベルの低い商売をするのは、業界自らを貶める行為とも言えないでしょうか？

担当者も人である反面、買い手も人です。

良い担当にめぐり合うには、良い買い手になる事が最低条件だと思います。
騙されやすい買い手という意味ではなく、
・自らが欲しい物を明確にでき
・業界の性質を知り
・人と人とのやりとりの機敏を知る
という事を満たせばよいだけだと思います。

これを手伝ってくれる親切な担当者もいるかもしれませんが、不動産屋さんも教師ではありません。
不動産屋の担当者が、教師としてばかり動くと・・・・そう、余計な営業コストが増えます。
あなたより良い買い手がいれば、そちらを大切にすると思いませんか？

最近、ネットで聞きかじりの知識を振りかざす顧客が増えているとボヤく方もいました。
ネットの知識は、ここもそうですが、タダで提供されるもの。補足的に使うべきもので、本来は書籍やきちんとした所でお金をかけて学ぶべきものです。無目的な情報収集やデマに惑わされると、自分の欲しい物を見失います。
1)まず自分を見極め、2)目標を明確にしてから、3)情報を集め、4)良い担当者を探しましょう。
この順序、大切だと私は思います。

シロアリについて

家づくりをするならば、シロアリについては、正しい知識をつける事をお勧めします。
岡崎シロアリ技研のページは怪しげですが、著書の「床下があぶない」は建築の専門誌「建築知識」に連載されたもので、シロアリの知識については信頼性はあります。（その他の主張には納得いかないものもありますが・・・・）

意外というか、本当に驚きなのですが、建築の専門家はシロアリの専門家ではないので、シロアリの生態を正しく知らない。なので、「床下が乾燥していれば大丈夫」とか「炭塗料でシロアリが防げる」とか、あまり根拠の無い事を真顔で言われたりします。知らない事は知らない。わからない事はわからないと言ってもらった方が、よほど信頼できるんですけど・・・誤った知識をフランチャイズルートで流していることもあり、なんとも困った事です。

で、最良のシロアリ予防は、定期的な点検と周囲の観察だそうです。そう、相手は自然の物なので、何でもかんでも力づくで防ぐのでは無駄が多い。相手に合わせて、相手よりすこし早く、相手より少し強く対処すれば経済的かつ最小の手間で対峙できるとの考え。これは一理あると思います。

くれぐれも、床下換気システムとか、強力シロアリ防止薬とか、自然素材シロアリ嫌避剤とか、鵜呑みにしないでくださいね。

不動産の満足度は自分探しから

一生同じところに住み続けるのか？
気に入った土地であれば、Yesになるかもしれません。
換金・・すなわちすぐに他人に売れるか貸せる不動産は、価値が高い訳です。
ブランドのある土地は、それなりにオイシイ訳ですが、価値に応じて値段も高い。

反面、最建築不可などの難しい物件は安くなります。

さて、このブログでは
「自分にとって価値の高い不動産を、無理の無い資金調達で購入しましょう」と提唱しています。
もし、あなたにとって価値の高いが「資産価値」となるならば、換金性が第一になるでしょう。
「生活価値が高い」事が重要ならば、好きな風景などが一番になるでしょう。

いずれにしろ、自分の価値観を見極めて、条件に合った土地をみつければ、満足度は高くなります。

自分が何を欲しいのかもわからず、他人の言いなりで土地を選べば、きっと不満が高くなります。
高い買い物ですから、ちょとした欠点を知っただけでも落ち込んでしまうものです。
逆に、他人から見るとあまり価値がなさそうでも、本人が無茶苦茶気に入っていれば、もう、本人にとっては有頂天な生活になります。

私は有頂天の生活の方が好きです。皆さんはいかがでしょうか？

生き残ってこその持久戦

防災ページを見ると、３日間は救援無しで暮らせる備えをと呼びかけています。
夫が帰宅するのは羅災後６日後・・・女手だけで家族を守る事になります。
本当に３日たてば救援が来るのか、日本最大の都市が震災にあった時、これを他の地方が助けられるでしょうか？経験が無いだけに、不安ではあります。
地域の防災センターも、非常燃料は３日分のみで、あとは補給を待つそうなので、３日という日数にすがるばかりです。

さて、４人家族で３日分となると・・・
水だけで 一人一日３リットル→３６リットル（20リットル ポリタン２つ弱）

食料の確保も、保存が利く物を多く溜め込み、かつ半年おき位に入れ替える事になります。
半年毎に非常食を食べるのも結構大変。しかも３日分！

避難生活に必要な物はさまざまです
中越地震のボランティアさんが書いた・・行ツテコハガラナクテモイヽトイヒ・・には、体験者ならではの知見が詰まっています。バールなど身近な物が重要になる事がよくわかります。

まずは生き残るために
・丈夫な地盤
・倒れない家
・火災に遭いづらい地域
・土砂災害、河川災害に遭わない地形

そして、その後に生き延びるための避難生活。
家屋が残れば、それだけ心の支えになります。
家屋で生活できれば、さらに助けになります。
防災用品を備えていれば、さらに心強いでしょう。

土地選びの際は、地質図や災害予想図も見ておくことと、
防災用品を置ける余裕がある物件にすること。ポイントだと思います。

帰宅困難者

震災の続きです。

さて、あなたが震災に遭うと以下のシナリオではあなたは６日間は家に帰れません。
自分や妻が６日間帰宅できない事を前提に、家の防災対策を考えましょう。

■勤務中に震災に遭った・・・
会社からオフィスから出ずしばらく留まるようにと指示が出ます。
東京で大震災が起きたら、300万人もの帰宅困難者が出て、道路は満員電車状態で身動きとれず、３日以上混乱は続くだろう・・・・という想定からの指導です。
という事で、「オフィスに３日間は留まれる程度の非常食等は用意しておきましょう」となっているそうです。「仕方ない、では家族は心配だが帰宅を我慢して３日間篭もるか・・・・。」でもね、オフィスはそのようには設計されていないので、留まろうにも留まれなくなるだろうと私は思います。トイレも流せなくなり。。。。高層ビルのオフィスは倒壊はしないでしょうが、空調もエレベータも止まり、悲惨な事になりそうです。オフィス近隣の避難所は、住民のためであって、勤労者のためのものでは無いので、所詮キャパが足りません。

さて、覚悟を決めて帰宅準備にかかりましょう。
（震災時はネットが使えないので、事前に準備しといて良かった）

■まずは地図
東京防災のページは勉強になります。
帰宅支援マップも閲覧できるので、今のうちにプリントアウトして勤務先に用意しておきましょう。
心強い帰宅支援センターとか、水の補給場所とかが、記入されています。
携帯電話の防災サイトからも、防災地図をダウンロードしておきましょう。GPS機能付きなら現在地をガイドしてくれます。倒壊が激しいと、地図があっても現在地は見失いやすくなるでしょうから。

■歩行困難地域のチェック
軟弱地盤、液状化は、建物／ブロック塀の倒壊、割れたガラス、自販機が行く手を遮る。木造家屋やプロパンガスの地域は出火リスクが高い。
東京防災の「地域の対策」に、災害被害予想地図が掲載されています。火災や倒壊地域は歩けないので、見ておきましょう。実はこの情報、帰宅支援マップには記載されていません。(--;)　関東大震災の時みたいに、避難民が道でひしめいている所に火炎旋風が襲うなんて目には遭いたくありませよね？
下町地区は地盤、火災ともに不利なので、ルートはよく検討しておきましょう。

■机の引き出しに常備
・歩きやすい服装、着替え、スニーカー
・小型防災グッズ詰め合わせ（軍手、ナイフ、絆創膏、防塵マスク等々）
・ヘルメットか防災ずきん
・リュックなど両手が空くかばん（がれきを乗り越えるので両手が必要）
・ビスケットなどのカロリーの高い食品
・ペットボトルの水

■通勤時被災に備えかばんに常備
・帰宅支援マップ
・仮眠の保温としてアルミ防災シート
・携帯電話充電器（手回し式ならベター）
・チョコレートなどのカロリーの高い食品

一日に歩ける距離の目安は20kmだそうです。普通に歩けば５－６時間の距離ですが、普通には歩けないからですね。ちなみに山道は１時間１kmの目安だそうです。山道よりかは少しラク・・気が楽になりました？革靴では辛い事、おわかりになるかと思います。なお、帰宅支援センターでは、滞留されると大混雑となるため、10分程度で退出する「マナー」が促されるようです。

無理して歩き続けて体調を壊してはいけません。
災害時の病気は辛いし周囲にも迷惑をかけますから、体調は万全に、無理は禁物です。
途中で１、２泊するつもりでいきましょう。

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地図や防災サイトのいずこにも書いてありますが、平時のうちに自分の足で歩く事をお勧めします。
東京都の災害予想地図と照らし合わせながら、「ここは液状化で建物崩壊」「ここはあたり一帯火災」と見当をつけていくと、どんな場所が危険なのか見えてくるでしょう。

全部を歩きとおすのは大変なので、日の長い夏場に帰宅の際に１－２駅間づつ小分けして歩いてみるのが良いかなと思います。

ビルが乱立する繁華街に近づくのは賢明ではないかもしれません。高層ビル１本で通勤者１万人なので道路はすごい事になります。東京シティ・マラソンの写真に写るランナーで３万人です。

車での移動ですが、震災時は東京都外への脱出についても交通規制がかかります。
制止を無視し都内を走りぬけられたとしても、出られません。自動車通勤の方は、いさぎよく諦めましょう。

では、幸運をお祈りします。ご家族があなたの帰りを待ちわびています。
帰宅は大変ですが、住めなくなってしまう都心のマンションと異なり、帰宅できればなんとか生活はできます。頑張りましょう。

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高級感

先日、東京ミッドタウンのモールに行った際、感じたのは
空間の作りはほぼショッピングモールと同じだけど、さすが高級感が演出されている事。

高級感を醸し出しているのは、目を引く彫刻や店の華麗なディスプレイもあるのですが、それはポイント的であり、一番大きなのは、柾目の木目調に仕上げられた柱と梁、そしてガラス壁を通して見える明るい芝生の広場でした。

一番ボリュームのある構造体を美しく仕上げて存在感を示すようにするのか、目立たないように処理するのかは建築家のセンスです。明るい芝生の緑と落ち着いた木目は、見事に調和していました。

同じことを豊洲のららぽーとが真似てもサマにならないでしょう。柱の色を変えても、調和は作れないからです。ららぽーとは船舶をイメージした建物で、家族が普段着で楽しむ巨大モールです。それにふさわしいしつらえをしているので、柱の色を変えても合わないのはあたりまえですね。でも、空間構成（３階分の吹抜けを挟んだ通路とモール）はほぼ同じなんです。しつらえの違いで、ここまで変わるものなのだなと改めて感心しました。

働く間だけ居るオフィスビルや、たまに訪れるモールのように一過性の時間を過ごす空間と、そこに数十年住まい続ける家の空間は考え方は異なります。でも、しつらえ方は参考になりますね。普段はカジュアルに、時に落ち着きのある姿、そしてある時は思いっきり楽しく・・・・　そんなしつらえの変化を家で考えるなら、カーテンやブラインドによる視野遮断と照明による色使いの変化で、かなりの事ができます。照明で空間にさまざまな色や「影」を「載せる」事ができます。「お化け電灯」（懐中電灯を顎の下に置いて顔を照らす事）のようにすれば夏も涼しく過ごせるかも！？

冗談はともかく、石膏ボードにクロス貼りもしくは塗り壁というのが今の個人住宅の標準ですから、あまり代わり映えがしない。表情をつけられるのは照明とファブリックが主流だそうです。ドンと大きな空間を１つだけ作って、さまざまな表情をつけて楽しむ。長く住むならいろんな変化も楽んで良いのではないでしょうか？照明は頼むと高くつきますが、建築化照明などは、設計時に考えてもらうと安くなる場合もあります。

家の中の遊び

家を思い切りいじれるなら、一体何を作ってみたいですか？

趣味の部屋？露天風呂？巨大なアイランドキッチン？
家の中に人が集まる「火」を取り入れるのもやってみたいですよね。蒔ストーブ、暖炉、囲炉裏などです。洞窟住まいの原始時代を思い出すのか、火がチロチロと燃えている様子は安心感や周囲の人との親近感を醸し出します。

空間的な遊びも面白いです。
螺旋階段はウキウキする感じがしますし、キャットウォークからは非日常的な視野があるし、
前にも触れた見下ろし感のある作業机なんかも楽しいです。
天井の低い小屋裏は小さな子供達が大喜びだし、ロフト梯子の昇り降りも新鮮なようです。

ギミックも面白いですよ。
消防署のようなスベリ降り棒が階段と併設されていれば、急いでいる時も便利かも。
フリークライミングができる壁なんかも楽しいですね。最近は、車庫をギャラリー風にして部屋からも車が眺められるようにしたいという人も多いとか。

「秘密基地みたいにしたい」と本棚の後ろに隠し部屋を作った人もいるとか。

なごみ系では、階段の高い天井にモビールを下げたり、壁にタペストリーを下げたりするだけでも良いですね。私のお勧めはチェアタイプ・ハンモックです。通常のハンモックは長さが必要ですが、このタイプは、省力スペースで「うたたね」程度はできます。（吊り下げる梁かフックが必要）ハンモックは寝たとき、背中が涼しくユラユラ揺れるのが気持ちよい。子供達には絶好の遊び道具になります。

トイレから見える坪庭とかも高級旅館みたいで良いですね。私はかつての三千院のような遣り水のある庭に憧れているんですが、さすがにこれはお金とスペースがかかる・・・・。

一軒家では、縦方向の工夫がいろいろできるので、楽しみがいがあります。
多少の暑さ寒さはありますが、天井が高い空間は想像力をかきたてます。
子供達のはしゃぎ声が絶えない楽しい家。人生の中のほんの数年の間の事ですが、ぜひその時間をより楽しいものにするような空間、考えてみてくださいね。

模型の使い方

白い建築模型・・・・建築家に依頼したみたいで、胸躍りますね。子供のころに模型を作った方なら、簡単に作れます。画材店でスチレンボードを買い、図面に併せて切って貼るだけです。私は接着剤が乾くまで待つのが面倒なので、両面テープでペタペタ貼ってしまいました。なお、スチレンボードが厚いと、切った断面が目立ってしまい、組む際に板の厚み分をどうするかで悩ましいので、薄板がお勧めです。縮尺は1/100が手ごろです。

私が模型を作った理由は
図面を読めない両親にイメージをつかんでもらうためでしたが、その他にもいろいろやりました。

●日照、日陰の確認
隣家の日陰がどこまで当たるか。自分の家の日陰がどれだけ影響を与えるか。
隣家の形も簡単に作り、太陽の光をあて、模型を回しながら、日の出から日の入りまで、影の伸び方を観察しました。太陽の光は平行なので、影の形が正確にわかるのです。

●窓の位置の確認
窓の外から何が見えて何が見えないのか、周辺の電柱や立ち木などを模擬的に並べて、検討しました。

●立体収納の検討
小屋裏収納を駆使したステップアップ住宅になると、上下の関係がわかりづらくなります。
模型は、１フロア分づつ積み重ねられるようにして、ドアの位置や収納口の位置が大丈夫か検討しました。
実はこれをやるために、かなり複雑な構造になってしまい、製作に時間がとられてしまいました。

１つ目の模型は両親の家に置きました。「こんな家になるのか」と日々眺めていたようです。
収納をどうするかとか、いろいろ検討できたようです。

「新しい家を皆で作り上げるんだ」といったシンボルになると素敵ですね。
熱の出ないLEDとか仕込んで、夜景も楽しめると家族に大受けです。

今は、両面テープの力も弱まり、ほぼバラバラになってしまいましたが、
模型にはよく働いてもらいました。ご苦労様。

車の影響は大きい

私の場合、南道路の土地がみつかり、プランを作り始めたのですが

優先順位で言えば
A.１階の採光・通風を最大限にする。
B.水周りは２世帯でそれぞれ持つ。
C.リビングを最良の空間にして、子供の勉強もそこで行う。
D.車が２台を置くが庭は欲しい

といったところが大きな要件でした。ところが、いざプランすると、

車を２台置いても庭が欲しいとなると、
・建物は北側に目一杯寄せて建て、南に空地を確保する
・車は道路に直角に入れる。
１階の日照や通風を確保するために、
・建物は敷地の東西目一杯に建てる
・車を敷地の東端と西端に離して置き、建物にかぶる部分を減らす。
・１階に大きめの高窓を設ける

と決まっていきました。D.に関わる部分が結構影響大きかった。これでプランの大方が決まった感じです。車のために家を建てた訳では無いのですが、「駐車場を別途借りるのは勿体無い」という消極的な理由がプランを牛耳ったのは、不本意でした。

コストやレイアウトに工夫を重ね、インパクトを最小限にしていったのですが、もし、
「車は１台でいいや」となったら、大分、内容が変わったと思います。
不思議なものです。

ともあれ、車は平日は家で昼寝しているだけの存在だったりするのですが、場所をとるので、車をどう置くか、ガレージが欲しいかで家のプランは大きく変わります。

モデルハウスの不思議と元気な工務店

以前、住宅の工業化について書きましたが、
何でも、昭和４３年あたりにこれを唄って、数多くのメーカーが参入して、さまざまな提案を行ったそうです。
たしかに、コンテナみたいに部屋を積み上げるとか、窓も開けてあるコンクリート板を組み立てるとか、いろんな提案がありました。いずれも「工場で作るから品質が安定している」と唄ってました。
「大きく膨らむ～夢、ゆめ、ゆめ～」というCMソングが生まれたのはその頃か。
当時の大衆には爆発的には受けず、段々と在来工法に近づいていったそうです。今では工務店に丸投げに近い住宅メーカーが多いとのこと。

この歴史を聞いて「そうか！」と思ったのが、住宅展示場のモデルハウス。各住宅メーカーがいろいろ特徴を競ってますが、いずれも聞いてみれば「何でもできますよ」となり、特徴が見えない。高いオプション料金がかかる設備を見せ付けられながら話を聞き、あとは打ち合わせ場所になるだけ。コストを考えるとかなり不思議な存在です。

もし、これが工業製品ならばメーカーごとに作りも考えも全く異なるので、住宅展示場も車のショールームみたいに「試乗」の意味があったのでしょう。その頃の商習慣というか購買習慣が残っているので、無駄なコストをかけながらモデルハウスを建て、建て主もそこに行くのでしょう。過去の遺産というか負債というか、かけなくとも良いコストは、結局住宅のコスト高につながっているはずです。

どの住宅メーカーでもさして変わらないなら、下請けの工務店に直接頼めば余計なコストがかからない。でも、住宅への要望は多様化しているので、大工さんは最新のデザインができない。建築家に頼むには敷居が高い。ならば、工務店が建築家と組むかデザイン組織を持てば良い。という事で、ユニークな活動をしている工務店が増えています。その中で、私のお気に入り工務店をいくつか紹介します。勝手に私が選んだだけですので、何ら私とは関係ない工務店さんです。webを訪問すると、各社のユニークな活動が伺え、勉強になります。

東京組
「日本の町並みを美しくしたい」「世界の常識を東京組の常識に」
日本の建材の質が低いと、会長自らイタリアや中国に飛び、工房を巡り輸入し、ワインやチーズを大量に用意して、リラックスしながら家作りを打ち合わせられる設計室を作るなど、楽しく美しい家作りを目指す人に魅力的な工務店です。
iPodお持ちの方は、Podcast 「Buona Sera! SETAGAYA」がお勧めです。

相羽建設
OMソーラーにこだわり、建築家とのコラボレーションを行っている工務店。
「木造ドミノ建築」はグッドデザイン賞をとっています。ソーラーハウスの分譲地「ソーラータウン」を企画したり、地元の木材を活用したり、見学会や勉強会を数多く開催し、施主の皆さんが仲良く集っているのも印象的です。

キャナエル設計
住宅にかかるコストにこだわったデザイナー住宅専門の工務店です。モデルハウスも営業も持たず、誠実な対応で満足度の高い（難易度が高い）住宅を建てています。

エコワークス
ロハスな暮らしに拘った家を作る、工務店、設計事務所です。OMソーラーを利用した採涼システムを自社開発するなど、エコに対する情熱は相当なものです。社長自らが施主を訪問し、ブログを書くなど、誠実かつエネルギッシュな活躍をされています。


さて、冒頭に書いた工業化住宅ですが、マンション流行りの今なら、受け入れられるかもしれません。いや、そういう方ならマンション買うか。ならば、低価格工業化マンションが今後のトレンドになるのではないかと勝手に想像しています。

街のインフラ、家のインフラ

地震続きなので、地震の話題を引き続き。

築２５年以上の古い基準で作られた家が地震で倒壊する危険性が高いそうです。頑丈な家もあるので、一概には言えません。一般住宅の場合、鉄筋コンクリートでも、木造でも、耐震強度を同じに設定して作るので、強度はさして変わらないそうです。２階建ての家なら免震はコスト高。防火性能は壁が燃えずとも窓が破れれば、燃え上がります。

窓や開口の無い土蔵みたいな家や地下室ならば火災に耐えますが、内部は高温になるそうなので、鎮火後数日は扉を開けられない・・つまり中に人は居られません。

つまり、ちゃんと建てた家ならば、何で建ててもそれほど変わらないという事だそうです。

・地震で倒れない（今の建築基準なら倒れない）
・焼けない（隣家との距離と火災規模に依存）
・避難しやすい
　-食器やグラスの破片が散乱せず、真っ暗でも速やかに脱出できる。
　-どの部屋も避難ルートを複数設定できる（火災はどちらから来るかわからない）

が地震や火災から命を守るために必要です。停電時に開かない電動シャッターは、避難の点で盲点になりがちです。２階からの避難には縄梯子を備えても邪魔にはならないでしょう。「就寝中」や「子供と入浴中」など、「来たら困る時」にどうなるかを考えておきましょう。階段のコンセントには停電時に点灯する充電式非常灯を備えると安心です。

さて、日本最大の都市東京に住む場合、他からの救援は期待が薄いので、
避難生活は長期戦を覚悟する必要があります。

・電気が１ヶ月無くとも暮らせる
・水道が３ヶ月無くともしのげる
・ガスが半年無くとも暮らせる

・・・・・想像つきませんねぇ。
ガスは無くともガレキを燃やしたりカセットコンロで、煮炊きや暖を取る事はできるかもしれません。半年間、一日２回でも３６０回分の炊事になるので、膨大な燃料になります。近隣の公園樹木は刈り尽されるでしょうから、庭に落葉樹を植えて、落ち葉や枯れ枝を炊けるようにはしときました。まぁ規模が大きくなるとわかりませんが、電気の復旧が早ければ、電子レンジ等でかなりしのげるかと。

でも、水が無いのは大変です。
試しに「防災訓練」として、家庭内の水道を一切止め、汲み置きしたバケツの水だけで生活してみたら、半日も耐えられないでしょう。トイレは流せませんし、衛生状態が一挙に悪化するので実験でも危険です。水が無いと炊事・洗濯・掃除・入浴・洗顔のみならず、手洗いうがい、トイレや粉ミルクなど切実な問題が次々と発生し、生活が何も進みません。夏場も冬場も辛いです。畑があっても水が無いと野菜作りも困難です。

雨水タンクは「せめてもの」備えとなるはずです。そのタンクも地震で倒れないよう、しっかりと固定しておく必要があります。

と考えると、水槽のあるマンションは水を無駄遣いしない住民意識が必要ですし、水槽も無いアパートはかなり辛そうです。
想像するだに辛いですが、川水、雨水、お風呂の水などを浄水して飲みつなぐ事は可能ですし、
どんなに汚ない汚水でも、最後はトイレの流し水に使えます。

いざ、事が起きたら在庫が薄いコンビニもホームセンターもたちどころに空っぽになるでしょう。
水対策として、備える物は
・長バールとスコップ（必要な物を取り出す、腐る物を埋める）
・清水ポリタン
・バケツ（複数）
・水無しシャンプー
・ポリタンを運べる台車
・浄水に使う炭、砂利、砂とサラシ粉、ホース
・徒歩圏に川があれば、長いロープ

その他簡単な対策として
・熱源や電源として車のガソリンは常に満タンにしておく
・水が漏れないゴミ袋は多目にストック（日向に水を入れて置けば、温まる）
・キャンプでテント生活と水の繰り返し利用を家族で訓練
・うがい薬と防塵マスク（咽喉の汚れ→疾病防止）
・きず薬、消毒薬等を切らさない
・マウンテンバイク（路面がひどくとも走れ、活動範囲が広がる）

さらに食料も備えるなら、一般の非常食のほかに
・籾殻付きの麦や大豆
（保存が利く。薬研、ひき臼等で脱穀・製粉して食べる。大豆や麦なら栽培して増やす事も可能か？）
・かつおぶし（削っていない物）
　糖分・たんぱく質は確保できるので、ミネラルを野菜栽培で補給
生き残るためには病気にならない。そのためには体力をつける必要があるので、食料補給の不足分を補うという考えは有効でしょう。東京で災害補給が絶えるような事態には個人では対処できません。

東京での震災は、国も自治体も未経験ですから「事足りる」所にまで行く事は無理です。
心配しすぎず、大事な所はスマートに備え、憂いを減らしましょう。

車椅子生活

バリアフリーと言われますが、足が不自由になっても家の中では車椅子を使わず、這っている方が多いようです。乗り移りとか考えると、その方が楽なのかもしれません。

家庭用エレベータの方が高価ですが、階段昇降機を導入する家は少ないようです。乗ると怖いし時間もかかるのです。

なかなか想像できないのですが、ともあれ、備えておく事には越した事はありません。自分の親が使うことになるかもしれないし、自分自身がお世話にならないとも限りません。

もし車椅子がやってきた時、
車を降りる→家に入る→うがいをする→トイレに行く→風呂に入る→着替える→寝る　と一連のシナリオを考えて、セルフでできるか、介護がえらい大変な事が起きないか、チェックしとくのが良いでしょう。
過度なスロープや装置はコストもかかるし健常者には邪魔になりがちなので、後から設置できれば良いと考えます。

我が家の場合、
車から車椅子が転回できる広さの玄関ポーチに直接降りられ、そこからウッドデッキ経由で、掃き出し窓から室内に入れるように考えました。ウッドデッキ上で車椅子の車輪も清掃できるでしょう。
お風呂の間口は極力広くしておいて、大人二人で抱き抱えて通れる位を理想とします。広い浴室扉は浴室乾燥を使うときも便利です。隣り合うトイレと洗面所は今は壁に仕切られ別々ですが、取りまわしが効くよう、壁を壊して一部屋にできるようにしました。和室は敢えて上がり框を設け、車椅子から乗り移りしやすいようにしておきます。普段の生活でも上がり框は腰掛けられるので、何かと便利です。寝たきりになっても、庭の緑や、青空が見えるように配慮し、オムツの臭い対策も兼ね珪藻土を塗りました。和室からトイレまで直結できるよう、壁に穴をあけられるようにしたかったのですが、構造上難しかったので、いざとなったら、構造壁を鉄枠で補強して人が通れる位の穴を開ける事としました。一段高い和室からなので便器への乗り移りも楽でしょう。洗面ボウルは収納付きなので車椅子では使えませんが、その時が来たら交換すれば良い。

現実問題、来るかもしれないし、来ないかもしれないという事には、なかなかコストはかけられませんし不便も嫌です。来てしまった時に改装コストがバカ高くならないように配慮しておく。ウッドデッキや珪藻土壁など、普段の生活を快適にする仕掛けを兼ねていれば尚良い訳です。

前回の「食を考える」同様、経験しないとわからない事も、シナリオで考えてみると、シミュレーションが容易にできます。見落としている事、沢山あるとは思いますが、まぁ安心して暮らせます。

食について考える

有機農法で育てた野菜は、化学肥料のそれに比べて、生命力が段違いだそうです。腐りづらいし、虫も付きづらい。
成長点（玉葱の芯とか大根の根とか米の胚芽とか植物が成長し続ける部位）を食べると、人間の生命力も強まるとか。信じるも良し、信じなくとも良しですが、いざ実践しようとすると、自分で堆肥と野菜を作るしかない事に気づきます。堆肥はダンボールコンポストでも作れる。大根作るには土の深さが必要し、、、、畑が欲しくなりますね。

震災時の自給自足も考えたら、家に直結した「庭」菜園が望ましいです。家から離れた家庭菜園では、非常事態の時、大事な野菜が収穫前に消えている可能性が高くなります。庭なら屋根の雨水も利用できます。畑があるのなら、いざとなったらトイレの始末も・・・・。

今度は「農機具どこに収納する？」問題に突き当たります。

土のついた鍬や鎌を綺麗に洗って室内にいちいち持ち込むのも面倒ですし、屋外に置くのは「刃物」なのでよろしくありません。となると、物置が欲しくなります。庭に置く物置は、建蔽率とかには参入されませんが、庭（つまり畑）を狭くし収穫を減らします。となると、家に土間がほしくなる。

なんて考えていくと、ダンボールコンポストで堆肥を作り、それを使うミニ菜園があって、いざとなったら芝生を掘り起こして本格的な畑にする。農機具は鍵のかかる土間倉庫に収納する。野菜の種ならば保管は容易。なんてシナリオが生まれます。

という事で、我が家には小さくとも庭とミニ菜園と土間を確保しました。ミニ菜園は照り返し防止も兼ねたゴーヤ棚です。堆肥も常時生産中です。
以上、「食について（だけど家に関係する事をあれこれ）考える」でした。

引越しで移るもの

引越しが趣味の人がいます。賃貸で２年ごとに移り住む。契約更新料は払わずに済みますが、引っ越して敷金・礼金を改めて払うので、贅沢な趣味ではあります。

なぜなんだろう？
引越しは荷物を移す行為ですが、
荷物を移すのが好きだから引っ越すのではない訳で、
気分を一新したい、古い物を捨てて脱皮に近い事をしたい、というのが大きいのでしょう。

そう、モードチェンジですね。
引越しで移るのは荷物だけでは無いのです。

忘れたい物を忘れる、気がかりになっているものを消し去る、
新しい家族を迎える。新鮮な気持ちで新しい環境に接し、しつらえ直しながら新しい生活を組み立てる。

となると捨てる、配置を壊す、新しく組みなおす　が必須要件です。
不要な物を捨てる事で、新しい事を考える余裕が生まれ、
配置を壊す事で、今までの生活をみつめ直す事ができ、
新しい環境に移り新しく組みなおす事で、モードチェンジを完成させる事ができる

身軽になって同じマンションやアパートの別の部屋を移っただけでも、引越しと言えるかもしれないし
古い家のものを一切捨てずに遠くへ移っても、引越しとは呼べないかもしれません。

ならば、
引越し屋さんや新たな物件を探して敷金を払わなくとも、捨てて壊して組みなおせば擬似引越しができる訳です。部屋の模様替えなどもプチ引越しと言えるでしょう。
壊すのは簡単で、壊せば組みなおさざるを得ないので、ここで鍵になるのは「捨てる」という部分。

「これが無きゃ生活できん」という物だけ残し、
もしかして必要かも　と思える物は、箱に詰めて倉庫にでも入れて１年保管後廃棄。
あとはリサイクルショップやガレージセール、ゴミ出しをフル活用して捨てまくる。

そんな事をすると、多分、あなたの生活はかなりスッキリと整理できるでしょう。
「整理とは問題をみつけやすいように、不要な物を捨て、必要な物を使いやすいように並べる事」
という定義があるそうです。捨てなきゃ整理は始まりません。
本当に必要な物を考え抜いて厳選するというのは、自分の価値観や生活への問いかけです。

身軽になってこそ、引越しの意義が出るもの。家を考える時、まずは擬似引越しをやってみませんか？
そうすると、考える事もぐっと身軽になるはずです。

色の統一

家の中にはさまざまな物があります。柱、壁、天井、押さえ縁、縁切材などの建物と、窓、ドアなどの建具に、照明、ファブリック、家具、家電、小物、等々。

統一感を持たせれば、空間がスッキリして広く見せられます。ただ、色を統一しようとすると、結構苦労するものです。既存の家具やカーテンを使いたい。照明機器は照明効果もあるし。。。。で、我が家は「面倒なので、全部白に統一！」と強行しました。別にファンシー趣味ではありません。日本では白い物は人気なので、白物家電を筆頭に、揃えやすいのです。建具やカーテン、ブラインド、新規の家具を白で統一したら、スッキリしました。白い壁の窓に白いロールスクリーンを使ったら、壁と一体化して「窓を消してしまう」ような効果もありました。「ワハハ、本当に保護色だ。」と思わず笑ってしまいました。

「建具もクロスも白にする」と言ったら、工務店は「えー、建具も白にするんですか？」と言ってくれました。結果は、成功で、建具と壁が建て込んだ場所でも煩くありません。部屋をすっきりさせるために、窓枠を設けずクロスを張り込んだ家も見ましたが、雨や手垢を考えるとちょっと踏み切れませんでした。でも、クロスも白で窓枠も白なら、さして煩くありません。

白は緊張をもたらす色と敬遠される向きもありますが、我が家の場合、床や柱、梁は木目です。全く緊張しません。部屋の中よりも、窓の外の青空や緑の木々に目が向くように仕向けた家ですが、白い壁は風景を邪魔しません。既存の家具も、白く塗ったり、白い板を貼ったりで少しづつ白に統一していますが、部屋の中には沢山の物があるので、すべてが白くはなりません。もし統一がかなったら、ポイントでビビッドな赤やグリーンを取り入れたいと思っています。真っ白の中でこそ、そんなワンポイントは活きてくるでしょう。

所詮、建物はキャンバス（背景色）にすぎず、生活が色を乗せてしまいます。普通に生活するなら、「スッキリしすぎたら窮屈だ」なんて心配は不要です。むしろ、建物が主張しすぎると、本当に煩くなってしまいます。ゴテゴテに飾り付けるのでなければ、色は最小限に絞り込むべきだと思います。壁紙の色に凝るより、窓から何が見えるかを吟味する方が重要だと私は思います。だって、窓の外の方がはるかに拡がりがあるのですから。

納得いかない住宅設備の価格と内容

食器洗い機は便利です。一度使うとやめられません。ところが、家を新築してビルトインの食器洗い機を導入してガクゼンとしました。洗える食器の量は減り、洗浄力も落ちてしまったからです。

卓上に置く食器洗い機は「家電」ですが、ビルトインは「住宅設備」ルートで流れます。そのため、製品の更新速度は家電より遅く、設計は数年前のものだったりします。なおかつ、価格.comのような口コミも流れづらい。なぜなら、住宅設備の場合、ユーザーが選ぶというより、OEM先がオプションとして設定する事がほとんどなので、「ユーザー自らが選んだ」という意識はおきづらい。その上、ビルトインは引き出し式が主流になって、洗浄フィンが一つだけの物が多く、卓上機種とは「別物」になっています。うーん、予想外でした。

バス、トイレ、レンジフード、ガスレンジ　などの住宅設備は、業界内で流通するので、不可解な価格設定がまかり通ります。「標準のAは不要で、代わりにBを付けて！」とお願いすると、AとBの差額だけが発生しそうですが、実態はBの価格が上乗せされるだけ　というケースが多い。しかもあれこれ付帯工事が余計にかかると言われたりします。モーターでファンを回すだけのレンジフードに数十万円の値段がついたりします。なんで？ネットで実態価格を調べると、住宅メーカーの価格提示がいかに理不尽かよくわかります。住宅メーカーと住宅設備メーカーとの間の契約形態のせいなのかもしれませんが、この不透明ぶりと、家電に比べて硬直的な点は、納得いきません。私も、洗浄便座をオプションでつけようとしたら、便器丸ごと追加購入するのと同じ価格を言われ、仕方ないので後からネットで洗浄便座を購入して標準品を捨てた事があります。それでも、提示価格より低いコストに収まったのですが、全く無駄な話です。

また、取り付け工事も、他の工事と同じ職人が行えば、手間賃は減らせるはずですが、家電単体で購入した時の工事費とさして変わらない場合も多い。それに加えて、家電に比べて性能が高くないとなると、住宅設備ルートでの購入はかなり疑問です。家電は１年保障で工事は別なので、工務店が丸ごと面倒を見る住宅設備とは保障方法が異なりますが、はて、それに見合うコストなんでしょうか？

家庭内エントロピー

一般家庭での熱利用って、無茶苦茶だと思います。エアコンが懸命に部屋の熱を外に運び出している中で、冷蔵庫や食器洗い機、ガスレンジ、衣類乾燥機、パソコン、電気釜、電子レンジ、アイロン、電気コンポストが熱を放出している。熱を捨てている室外機のすぐ横で、電気温水器が大気の熱を拾っている。お湯を沸かすのに使った熱の大半はそのまま下水に捨てられる。

水の再利用は、目に見えるだけああって、お風呂の残り湯を洗濯に使うなど、ある程度進んでいますが、熱については「捨て放題」という感じです。気をつけてみると、家の中に沢山のヒートポンプが溢れ、あちらこちらで捨てたり拾ったりと、無茶苦茶やっています。

私は、電気を食う冷房の室外機が出す熱でお風呂を沸かしたり衣類を乾かしたりして欲しいし、年中動く冷蔵庫が捨てる熱も再利用したい。家全体で熱循環を一体化して欲しいのです。コンセントから電力をとって、熱を移動させておしまいというワン・ウェイを、改善して欲しいです。せめて、電熱機器は冷房中の部屋に熱を放出して欲しくない。できれば、効率の良いヒートポンプを一台置き、温熱と冷熱を場所によって使い分けて欲しいなと思います。その際、配管内の熱放出も無駄なので、従来の水冷媒ではなくてヒートパイプなどの熱搬送の仕掛けも工夫して欲しい。

OMソーラーのように、太陽熱で空気を暖め冬の暖房に使うというのは、エネルギー変換が少ないので合理的に思えます。そんな家庭内熱循環を、家電と住宅設備の組み合わせで発展的に構成できないものでしょうか？

エアコン、衣類乾燥機、給湯器など、普通の家でもヒートポンプが３台以上になるご時勢、もっと良いやり方があると思います。

ゼロ・エミッション

積水ハウスの建築現場を見かけたら、ぜひ、ゴミ置き場を見る事をお勧めします。６０以上に分別されたゴミが定期的に回収されているからです。積水ハウスはゼロ・エミッションを目指し、建築現場から発生するゴミを分別回収し、徹底的に再利用化しました。その結果、再利用のコストはかかりましたが、廃棄コストが減り、再資源化されたゴミの売り上げが上がり、なんと、収益が向上したそうです。実に驚くべきというか、なんだ皆やればいいじゃないかと思うのですが、その実現は大変なものだったそうです。

ただし、これは新築現場から出る廃棄物のお話。旧家屋の解体ゴミの再利用化は技術的に難しいそうです。既存住宅は千差万別、分別しようにも引き剥がせない素材も多いからです。「３０年経ったら建て直し」の標準的日本家屋は、大量の再資源化不可なゴミを生むのです。

「エコ」と「解体」は相反する行為です。リフォームも大量に廃材を出します。「丈夫で家族構成が変わっても柔軟に住める。」スケルトン・インフィルの考え方、もっと徹底されるべきだと思います。そして「古びるほど味が出る家」ならば、「古くてみすぼらしい家」とはならないのです。傷が着くほどに味が出る・・・そんな自然素材を選ぶか、クロスを張り替えるだけで一新できる家、そんな視点で家作りをしたいものです。

本当のエコって？

今、地球温暖化など、環境問題は重大なテーマとして取り上げられています。実は４０年前、日本が公害問題で大きく揺れ動いた時、ほとんど同じテーマが取り上げられました。当時に比べ、大気汚染やエネルギーの無駄遣いはかなり解消されましたが、エコの発想自体はあまり変わっていないようにも思えます。当時も、「北欧の高度なゴミの再資源化技術は見習うべきだ」と言われていましたので。

エコを実現したいなら、自動車に乗らずトラックを使わず、鉄道を使いなさい　というのも一つですが、時代に逆行する考えには誰もうなづかないでしょう。省エネルックなど、誰もやりたくありません。ハイブリッド・カーは多少の燃費節減につながっても、バッテリー製造の資源消費や製造エネルギーを考えると、本当にエコかはかなり疑問です。

その中、日本全体で見た時、最もエコな方法があります。それは、「捨てているエネルギーを有効活用する」です。

それは、捨てられている原子力発電の深夜電力
→燃料棒を一度始動させたら、需要があろうと無かろうと発電し続けるのが原子力発電。
電気として使われなければ熱として捨てられるだけです。

電力会社は「原発がエネルギーを無駄に捨てている」とは宣伝できませんし、
環境団体は「原発を有効活用しよう」とは言えませんので、利用が加速していません。
深夜電力は、一般家庭の電気給湯機等で使われ始めていますが、全家庭には普及していません。お湯を大量に作っても、床暖房等で消費しないと使い切れないのです。
また、夏の冷房には「エコアイス」等がありますが、夜の冷房に使えないため店舗用のみです。
電力メーターのインテリジェント化は進んでいるのですから、基本料金をゼロにする等で利用を促進すべきでしょう。

これだけ日本で原発が普及してしまって、もはや減少はままならないないのが現実です。
原発の廃棄物は、深夜電力を利用しなくともおなじだけ発生します。
微々たる風力発電で自己満足するより、本気で社会的なエコを考えるべきでは？気分が悪くなりそうですが。

東京のどこに住むのが幸せか

書店の平積みでこんなタイトルの新書を見つけました。読んでみて、なかなか興味深いなーと思います。本の主張は、
・不動産の資産価値は、売りやすく価格下落が低いかで見る
・不動産の価値は、街の価値で決まる
・街の価値は、街の歴史から推察できる
といった感じです。ぜひ、本を買って読むべきと思います。

一般的な不動産価格はこうして決まる　という明確な主張です。
一斉入居のニュータウンが一斉に高齢化して、街が衰退するといったシナリオは実際起きている話で、説得力があります。高齢化で需要が衰退した街は、小児医療サービスや買い物などの都市インフラも衰弱しますから。

資産を増やすためではなく、資産を目減りさせないための防衛策として不動産価値を語った本として、画期的だと思います。

専門家に対しておこがましく少々異議を言うとしてら、
転売する際の不動産価値を見るという点は同意できますが、これだけにこだわると過大な借金を背負う事にもなりかねません。将来価値を予測して購入しても、本当に予測が１００％当たるとは言えません。その点は本の中でも触れられているので、異議というか、本のタイトルに「幸せ」があるので、改めての注意事項といった感じです。

この本を深読みすると、
資産目減りリスクを低くするには、値落ちが低い物、元々の価格が低い物件を選ぶという選択肢もあります。新築より中古の方が値落ちは低いし、既に人気薄の地域の中古物件はそれ以上人気が落ちないという意味でもリスクは低い。防災上問題のある地域は論外ですが、そんな「人の行く裏を行く」方法もあります。これから人気が上がりそうな街は、既に価格に織り込まれている事があるので、慎重に選んだ方が良いでしょう。

高い土地には高いなりの理由がある・・・それは合点。でも、その土地が高い理由はあなたにとって本当に必要な理由なのか・・・・それはやはりよく考えるべきでしょう。

本にも部分的に触れられていますが、もう一つ気がかりな事があります。
都心回帰に付和雷同して、都心のタワーマンションに住むのは、私にとっては恐ろしい事です。中央沿線や京王沿線は、関東大震災に懲りた人達が移り住んで発展しました。なのに都心回帰したらどうなるでしょう？震災が再度起きたら、大正時代より膨れ上がった東京都心人口を支える完璧な救助体制など土台無理。マンションの給水タンクが尽きた後は一体どうなるんでしょうか？トイレが使えなくなったら３０階まで一日何度も階段を上下できますか？液状化で周辺道路も通行困難になったら、給水車も来れないかもしれません。また、木造家屋の密集地では、大規模火災による火炎烈風（竜巻）も発生します。帰宅困難も大変な問題ですが、帰宅できた家に住めない、在宅の家族も危ういというのは更に辛い。そんな都心難民が溢れた時、どんな事態になるんでしょうか？「生き延びてナンボ」というのも幸せのうちと私は思います。

買い手に恵まれる家

中古物件の買い手が建築関係の職人さんだったとしたら、恵まれているかもしれません。家の事は専門ですし、多少の不備は自ら修理する、瑕疵といっても防ぎようのない物は原因がわかるだけに自ら納得してくれる事が期待できるからです。中小の工務店がひしめく「土建国家」日本ですから、実はこのようなケースは多いかと思います。

「良き買い手」となるためには、自らも手を動かす事を厭わない方が良いと思います。厭うのであれば、応分のコストがかかると覚悟した方が良いでしょう。厳しいようですが、建物が相手にするのは厳しい風雪や虫や動物などの自然環境。ある程度壊れても自ら補修すれば良いと割り切れば、低コストで住めますし、「どんな破損も許さない」と神経質になれば、オーバースペックな強度、コスト高な建物にならざるを得ません。地震に耐えるなど構造強度はもちろん必須ですが、ある程度手入れをしながら住み続けるというのが、家にとっても家計にとっても良いバランスだと思います。また、神経質に口煩い買い手は、売り手も不動産屋さんも敬遠しますので、結果的にリーズナブルな物件を見逃す事にもつながりかねません。よく勉強し、よく質問し、よく考える事は大事ですが、知らない事に不安になるあまり相手を責立てるようになってしまいがちなのは要注意です。

家の補修は、庭の雑草と同様、軽微なうちに手を入れれば簡単に済む補修がほとんど。雨どいが詰まる、ペンキが劣化する、など、簡単に処置できます。これを放置して雨漏りのように大事に至ると、手間もコストも大きく響きます。

かのシロアリですら、定期的な点検を怠らなければ、大事には至らないそうです。シロアリが侵入してもすぐに家は倒れません。大きくカジられないうちに見つけて対処すれば良いのです。これが、「絶対にシロアリは防ぎたい」と強い薬剤を使うと、健康を害しかねません。しかも薬剤の効力は数年しかもたないのです。手間を「ゼロ」にしようと過度に防衛するのは、結局は高くつくという一例です。

オーナー自らが補修できなくとも、信頼できる工務店や大工さんなどと良い関係を持つようにしていくと安心ですね。ゆめゆめ、チャイムをピンポーンと鳴らしてやってくる「屋根の無料点検」「シロアリの無料点検」にはご注意。点検こそが重要で、ちゃんと点検していれば過大な補修は不要なのです。点検を無料でやるのは、その後に元をとれるほどのウマみがあるからです。

一戸建てはマンションに比べ、考える事が多いようですが、マンションの管理組合ではもっと難解な大規模建築物の補修と住民同意の取りつけという厄介な事が発生します。「任せっ切りで手間いらず」という場合は、相応以上のコストを払っているか、建物が適切に補修されずに傷んでいるか、誰かが泣いているかの、どちらかでしょう。「住む手間がかからない」という事だけを重視するならば、賃貸が一番です。補修だけでなく資産リスクなど考えないで済みます。もちろん、その分コストはかかります。

手間を省けばコストは上がる。コストを下げるなら手間をかける。ちょっと考えてみたら当たり前ですが、意外に理解されていないと思いませんか？

品質感

人によって心地良い空間は異なります
私はモダンな空間が好きなのですが、家族の希望で自然素材の床、あらわしの梁などが入った思いっきり「ナチュラル系ですね」と言われる家に住むことになりました。

そこでくじけず、クロスは白で統一して「木肌と白に統一してやる」とDIYを重ね、各種家具を木肌と白のみで作りました。ダイニングテーブル、洗面収納、本棚、、、、
どれも自慢の一品ぞろいですが、インテリアショップで本物の家具に触れてしまうと「やっぱり方針間違っていたかなぁ」と自信を無くしたりしています。立派な家具に統一すれば、我が家も洗練された部屋になった事でしょう。

私の家具達は、コーススレッドの頭は出たままの荒っぽい仕上げ、扉は無くロールスクリーンで隠蔽（面が少し撚れたり曲がったり）　など、線が甘いものばかり。でも、ダラッと見えない秘密があるのです。それは・・・・・窓枠の高さにきっちり合わせて作ったのです。建物と一体になるように、建物の線を整理するようにしつらえていったのです。その結果、凸凹な面や線が減り、部屋のスッキリ度が増しています。「建物の線を整理って？」窓枠、裾木、胴周りなどは、いろんな厚みや高さがあるため、実は部屋の中はデコボコです。窓枠の下辺にぴったりと高さ合わせてカウンターを作ると、まるでカウンターが窓ガラスにまで続いているような感じにスッキリと仕上がります。家具の線には甘さがあっても、部屋の線がスッキリするのです。

そして、その窓からは緑が見えるように仕組んであります。なので、窓を空けると、家具が緑の屋外に置かれているような感覚になります。

品質感って、空間全体で作る物。線を整理するのはバカ高い作りつけ家具だけではなく、DIYでもいろいろできるものなのですね。

ご縁

不動産屋さんからは、よく「ご縁」という言葉を聞きます。

不動産購入は結婚と通じるものがあります。

「同じ物は２つ無い」：条件は似ていても、全く同じ土地は無いです。
「チャンスは二度来ない」：めったに動かず、しかも他の買い手が付いた土地を自分の物にするのは大変な困難を伴います
「一生に一度の決断」：自宅は一生に一つが普通ですから・・・
「相手の同意が必須」：いくら気に入っても売主がウンと言わなければ売ってもらえません

だからこそ、自分の理想像をしっかりと持ち「これだ！」と思ったらまっしぐらでアタックしなければ落ちません。

そうやって考えると、建売住宅にそのまま住むって、恋愛とは程遠いような気がします。
品評会で伴侶を選ぶような感じ・・・・・

注文住宅は、凝りすぎなければ建売住宅とコストはさほど変わりません。
中古住宅をリフォームすれば、工夫次第では新築建売住宅よりもコストを抑えて、理想の家が作れます。
計画には大変な努力は必要ですが、満足度は大きく違い、その後の生活の充実感にも差が出ます。
大恋愛の上結婚、その後失望の連続・・・はよく言われますが、
家作りの場合、自分の理想像の家を一生懸命考えて作るので、ある意味理想の伴侶を育て上げるという作業になります。ここが結婚と大きな違いですね。

一生に一度なら、無理無い範囲で、大満足の家。良き生活を手に入れるために家を買うのですから、そのほうがお得だと思いませんか？

家を守って家庭崩壊

不動産の有名サイトで家守って家庭崩壊という記事をみかけました。

住宅ローン返済に無理が来て単身赴任で出稼ぎしたら、寂しい妻が逃げて家庭崩壊・・・・
守るのは家族であって、家ではないという事に気付くという悲劇です。

無理な返済が招いた悲劇ですが、不動産を買うために人生を送るというのはちょっと変だし、家が唯一の家族の絆というのは、かなり勝手な思い込みです。
子供は「家」ではなく「親との時間」が思い出になるのですし、妻が描くのも、家の中で育まれる「家族との生活」なのです。家は舞台であって、人生ではないのですから、そこは絶対に踏み違えて欲しくないと私も思います。
子供との時間まで減らして住宅ローンの返済に充てなければならないとしたら、主客が逆だと気付くべきです。

もちろん、すばらしい家はよき人生をもたらしてくれます。家を手に入れようとするドラマも人生の良き思い出になりますし、家を手に入れる事を考えるのは、人生を考える事につながります。
でも、よき人生は家無しでも得られるのです。無理はいけません。

支出を管理し、時間を有効に使うだけでも、お金は作れるものなのです。ワンランク上の生活を目指すなら稼ぎ方より使い方。10円の倹約より1万円を将来に活かす事を考え抜く。これができるようになってから家に手を出しましょう。舞台が良くても役者が大根では、良き人生は望めませんぞ。

サステナビリティなアパート

サステナビリティとは持続性といった意味ですが、環境問題の意識の高まりから注目が高まっています。従来のエコ思想と大きく異なるのは、「企業の持続性」から見ている事。「環境対策は、ボランティアで行うのではなく、企業を持続させるためにも役立つ」という考えなので、企業も歓迎しやすい。お客はエコ対策をしている企業の製品を選んで買うとか、エコ対策が総合的にはコストを下げるといった面白い考え方で、主流になりつつあります。

さて、畑付き2DK 自立循環型 エコアパート　http://blog.canpan.info/eco-apa/　というのを見かけたのですが、アパート経営から見た時、見事なサステナビリティになっていると思いました。

まず、環境対策が付加価値になって人気を呼び、満室状態であること。
それだけでなく、このアパートの住民は、部屋を荒らす事も少ないでしょう。
アパート経営者を悩ませる、部屋を荒らして資産価値を下げる住民は、粗暴な人というより、生きる気力を失ったり、色事や賭け事など非生産的な事に入れ込んでしまった無気力な人に多いようです。ゴミ御殿の住民は、勿体無いと思うだけで不精な人です。
畑仕事をしたがる人は、いずれも無縁でしょう。

ハード面では、「そよ風」という新鋭のソーラーシステムや日差しの有効活用、環境管理IT、雨水利用、畑は隣室との仕切りを無くし交流を促す　といった、エコを考えた生活を楽しむ人への仕掛けが満載。「面倒だ」と思う無気力な人を寄せ付けません。ロハスは前向きに生きる人のスタイルですから。
住民交流が高まれば、防犯対策、空き室防止にもなりそうです。

無気力な人が高価な住宅を購入する事はあり得ませんので、ロハス路線はヒットします。
しかし、アパート住まいをよしとするのは、ある意味「人生の割り切り」です。「無気力」と前向きな「割り切り型ロハス」は高い付加価値とそれに見合った高めの家賃設定で選別できるのかな・・・などと考えさせられました。コストダウンのために内装工事もセルフビルドにしたアパートなんてのもありかもしれません。

手軽で転居もしやすいのがアパートの付加価値かと思っていましたが、こんな付加価値もあるんですね。非常識な私も、このアパートのユニークな着眼には脱帽です。

高品質な建築

先日、箱根の高級旅館に泊まりました。

近代和風建築で有名なのですが、計算され尽くされた建築空間は、それは見事なものでした。
谷を見下ろす見事な景観と、静寂。近代建築と和が織り成す斬新な空間。
そんな空間に身を置ける幸せを感じつつ、それでも思ってしまった事があります。それは
「こんなに美しく維持するのに、どれだけの手間をかけているのだろう？」

築２０年なのに、
白い玉砂利には雨の汚れや苔が付いていません。交換しているか、磨いているかです。
高さ５mはあろうかという高いガラス壁はピカピカ。外側、内側ともに丁寧に拭かれている。
白い大きな壁にも染み一つ無い。定期的に塗り替えている。
長い水盤には苔が生えていない。案の定、毎週徹底的にデッキブラシで清掃されていました。

こうして考えると、「やはり、高級旅館だから成り立つ建物だな」と思わざるを得ません。
一般の住宅で規模が小さくとも同じことをすれば、メンテナンスだけで破産しかねません。

メンテナンスに手間やお金をかけられない住宅は、
手入れをしなくとも美しく風化するか、汚れないかが重要になってきます。石や木、レンガなどの自然素材は、この点有利です。錆びた鉄を「自然素材」と呼ぶ人もいますが、風化するという点で同感です。
風雨にさらされ、色が褪せたりしていくにつれ、侘びサビの風情が出てきます。

美しく風化できるか？そんな目で住宅を見てみるのはいかがでしょうか？

公示地価

公示地価が発表された。あくまでも参考にしかならないのだが、自分の物件の住所を見ると１０％ほど上がっている。ついこのあいだまで「値下がり基調ですから、もっと値段を下げなければ」とまくしたてられていたのだが、はてこれは一体どうしたことか？

あくまでも参考だから、あてにしてはならないのだが、一体「値下がり基調」とやらがどこから来ているのかわからない。なにせ、その間にさして取引はされていないのだから・・・・・。

ホームセンターの営業時間

食品スーパーは２１時まで開いていたりますが、ホームセンターは大体１９時で閉店。
残念です。私は会社帰りに塗料を買ってリフォームしたいんですから。

変わっているかな。でも、日曜は子供を遊ばせるのに忙しくて、日曜大工ってなかなかできないんだけどなぁ。

建築家と工務店

「ビフォーアフター」や「たてもの探訪」、「狭小住宅」など、建築家ブームです。同じ家を建てるなら、建築家にワンランク上の住空間を設計してもらいたい。それは当然の思いでしょう。ウィークエンドホームを見ると、そんな夢を実現しようとする施主と、コンペでふるい落とされる建築家達の屍累々とした凄惨な状況も見えます。

建築家は、住み心地や空間を最優先に設計する。そのため、「収まり」が特殊になりがちだが、すっきりとした構成になる。

一方で、工務店はメンテナンス義務もあるので、壊れない家を作ろうとする。壊れるリスクがある造作はしないようにする。

どちらが住み手の事を考えているか？それは住み手が選ぶことでしょう。
壊れたら直せば良い、という考えでリスクを取って、格好良い快適な空間を求めるのか、
多少の野暮ったさを我慢しても、手間がかからない家を求めるのか
といった選択だと思います。

工務店に、建築家の家に似せて作ってもらうと、収まりが工務店仕様になるので、建具上辺と天井が揃う事はまずない。回り縁が無ければ天井周りはすっきりするが、天井と壁との間でいずれクロスが割れてくる。特殊な建具は使う意義がわからないのでちぐはぐになる。これは工務店が悪いのではなく、不得意な事を無理してさせている施主に問題がある。

工務店に建築家の設計を語らせると、止まらない。「こんな作りにして雨漏りしたら、責任取るのかと言いたい。」「ここに窓を付けたら泥棒を招いてしまう」「北向きのリビングは安定した光があるといっても、やはり太陽のありがたみが大事だと思う」工務店は自らの信念で良い家を作りたいと研鑽しているので、違う物を作らされるのは嫌なのだ。

ただ、建築家の作風と自分の好みが合わないと悲惨。また、空間の中で「生活」するという事は決して忘れてはいけない。デザイナーズホテルなら、外れても一晩の我慢で住むが、住宅となるとそうはいかない。

ワンランク上の空間に住みたい。そう思ったら、まずは部屋をスッキリ片付けた状態を継続できるかを試してみましょう。それができるならば、自分にとっての「上質な空間」を求め、建築家探しの旅に出ると良いでしょう。「建築家との付き合いは結婚と同じ」と言われます。焦って決めず、じっくりと見極めましょう。建築家探しは、自分の生活スタイル探しでもあるのです。

200年住宅に異議あり

門外漢の人が意見を言う日経新聞のコラムに、こんな記事が載った。

日経朝刊（３月17日付）の「インタビュー領空侵犯」では、小峰隆夫法大教授が、政府の推進する「200年住宅」に異議を唱える。日本の家が短命なのは性能の問題ではなく、文化のせいで、政府の政策だけでは足りないという。

文化のせい　とは、更地にして売却する方が良いとされる文化で、その背景は、
「家は代々住み継がれる」という考えがあり、家族構成の変化に伴って、間取りが変えられる等の提案に現れるまた、土地への投資に傾き、住宅の価値が小さく見られるなどの事情もある。。しかし、実際には対応しきれず、１代限りの家となり、取り壊されてしまう。景観などについても、住宅価値を上げるための意識が働いている。といった感じ。（記憶が少々あいまい）


税制に触れられていない事など、狭い内容にも思えるが、主旨には賛同できる。

ただ、違和感を感じるのは


・ライフタイムに応じて「住み替える」という文化が超寿命住宅を支える
　→これって仮住まい意識になって、賃貸派を増やすだけでは？

・住宅の価値を高めるために、景観にも気を使う
　→美しい、醜いを意識しない人達が、果たして金銭感覚だけで美意識を変えられるだろうか？
　　キンキラキンの家の方が高く売れるとか考える輩も出てきそう。

・古臭い家に誰が住もうと思うだろうか
　→一面賛成、他は反対。古くても住みたく家もある。みすぼらしい家に住みたくないのだ。

・中古住宅の売り辛さについて触れていない
　税制、業者の扱い、保障制度など、課題が多い。

理想の家

もし、お金も土地も制約が無くって、好きな家が建てられるとしたらどうします？
メガソフトさんのマイホームプランナーコンテストには、そんな空想の家などが並んでいます。

湖上に建つ家、隠れ家、いろいろです。「家など」と書いたのは、家以外の物もあるから。間取り図を描いたら３次元CGで確認できるのがウリのこのソフトで、CGアニメを作るようなツワモノがいるのです。

ぜひ、楽しく見てください。何かヒントをつかめるかも？

この国の考え

衣食住のうち、日本で一番足りていないのは「住」ですね。
狭い土地、災害の多い国土、短い耐用年数の家、都市計画の欠如、そして人生への価値観
いろんな事情がありますが、税金を見直して欲しいですね。

・住宅は生きるために必要なものなのに、住宅取得税がかかる
・ローンの契約や登記には印紙税
・司法書士にも高い手数料を払い
・固定資産税もかかる
さらにこれを軽減するはずの住宅減税は、
・住宅分のローンの残高分しか減税されない
特に最後は変。この減税方法では建売、中古住宅かマンションしか適用できません。注文住宅だと土地を購入してローンを組み、家を建ててさらにローンを組むとはしづらいので、土地を買った時点で住宅の分までまとめてローンを組むことが多いのに、これだと減税を受けられない。
ローン促進減税なのです。

こんな半端な事をするなら、住宅取得税を廃止にして欲しい。
そのかわり、廃材が出て環境負担が高い住宅の取り壊しに税金をかけて欲しい。
そうすれば、リフォームももっと盛んになって、長く使われる住宅も増え、環境負荷も減るでしょう。

都市計画税をかけるなら、デザインスキームを作って、これに沿わない住宅から景観負担税を取るというのも良いでしょう。これなら町並みも美しくなります。

そして、醜い電線や電柱からも景観負担税を取る。新設時に大きく、既存電柱からは薄く取るのです。そうすれば、新規の分譲地に電柱が建つ事は減るでしょう。

住環境を良くしようと本気で考えれば、税金だけでもいろんな事ができます。

それをしないのは、国民が本気で求めていないからなんでしょうか？少なくとも官僚は考えていないようです。

星に魅せられる

我が家の近くには、屋上に立派な天体ドームを載せているマンションがありますが、きっとオーナーの趣味なんでしょうね。「科学と学習」の付録のプラネタリウムを試しましたが、星に囲まれた寝室なんてのも、なかなか良いものです。セガのプラネタリウムも欲しくなってしまいます。

星の夜空を見上げると、地上のチマチマした事を忘れて、雄大な気分になる事もできますね。
周囲が暗ければ、なおさら夜空に溶け込む事ができます。電気を消した露天風呂なんかに浸かると、宇宙に無重力状態で漂っているような気分にもなれます。

家の明かりを消した時、あなたの部屋から星空は見えますか？外灯や廊下の明かりに邪魔されるのはちょっとしゃくですね。天窓や高窓、天井の無いバルコニーだと、外灯に邪魔されず星がよく見えますよ。月明かりに照らされた部屋は、何だか物語が始まりそうな詩的な空間になります。

電気を消して楽しめる家って、エコですよね。きっとやさしい気分になれると思います。

お客さんがいるんですけど・・・・

「すぐに買いたいというお客さんがいるんですけど、扱わせてもらえませんか？」
これって、中古仲介物件が欲しい不動産屋さんが使う常套句です。

もう、私も「スレた」客なので、
「ありがとうございます。では、今扱っている業者さんに声がけいただけますか？いずれの業者さんも、他社扱いを止めませんから。」とお返事するだけです。

これってどういう事かといえば、
不動産屋は仲介の際に、売主と買主双方から手数料が取れるのです。ただし、これは両方を１社でまかなった時。売主だけ、買主だけなら、取れる手数料は２つの業者で折半というか半々しか取れません。

既に売り手に業者が付いている時に、これを出し抜いて一社で扱い、両方の手数料を得ようと目論んでいるからです。これをやられると、物件を売るために広告などの活動をやっている既存業者はたまったものではないし、そんな事を許す売主は業者からの信頼を失います。

本当にお客さんが付いているなら、そんなあこぎな手を見透かされ下手すれば売主から嫌われるリスクを背負ってまで、より多く儲けようとするでしょうか？しないはずです。さっさと売れる物件ならば、余計な事をして話をフイにするのはバカらしいはず。という事は、そう、すぐに買いたいお客さんなんかいないんです。

これと反対に、手数料欲しさにお客さんを連れてくる他の業者を拒否する業者もいます。これは、売主にとって、売れる機会を逸することになるので、とんでもない行為です。

これって事情を知らない売主にとって、とても不幸な事です。
相手をよく見極める必要があるんです。

麻布スタイルさんのBlogは参考になるので、ぜひ一度ごらんください。目からウロコです。

土と戯れる

家の前の掃除も良いですが、植え込みでも庭でもあれば植物に手を入れるのも、実は楽しいのです。
コツは、毎日もしくは隔日に行うこと。掃除と交互でも良いかもしれませんね。

私の庭語録を披露すると、
・庭の手入れは朝食前の10分以内
　朝日を浴びながら屋外で活動すると、体がきっちりと目覚め、ご飯がおいしくなります
　忙しい朝なので時間のかけすぎは禁物。さっと済ませられる事を毎日少しずつやるのがコツです。
・雑草はかわいいうちに摘め
　雑草は芽が出た直後に摘めば、爪先でつまむ程度の労力で除去できます。
　放置して根が張れば両手で引っ張っても抜けなくなるし、種を撒き散らされたら、
　抜いた跡にも次々に生えてきてしまう。早期発見早期除去が大原則なんです。
・毎日見ても飽きない
　雑草の芽を探していると、いろんな物が目に入ります。
　蟻の生活、小鳥たちの置き土産、草木の成長。
　小さな庭でも自然の力はいろんな仕事を毎日こなしています。
　虫や小動物と仲良くやれると、毎日いろんな変化が楽しめます。
・土は極力隠せ
　土が露出すれば雑草が種を芽吹かせます。グランドカバー（竜のひげ等）か砂利で覆ってしま
　えば、雑草対策はぐっと楽になります。
・芝生は大好きでない限り手を出さない
　芝生はきちんと手入れをすれば、ちゃんと応えてくれます。
　草抜き、刈り込み、肥料撒き、水遣り　を夏場は毎週行えば、密生した美しい芝庭になります。
・芝生は縁が大事
　芝刈り機は芝生のフチを刈れません。手刈はえらい手間になります。
　なので、芝生はなるべくカーペットのように一枚一体で敷き詰めるようにするのが楽なのです。
　　
ぜひ、土いじり生活を楽しんでください！

家の見栄え

私はどちらかと言うと、外観にこだわる方ではあまりありません。レンガなどを巧みに使い外構にすごい力の入った家を見ると「いやぁ、よくやるなぁ」と思ってしまうのです。

人それぞれですから良いのです。

ただ、一つ言っておきたいのは、どんなに美しく飾っても、ゴミが落ちていたり汚れていたりしたら台無しという事。力が入った外構であるほど、ゴミは目立ってしまいます。

豪華なフェンスも錆びたり汚れたりしたままだと、みすぼらしいものです。ただのアスファルト道路でも、ゴミ一つ落ちてなければそれなりに快適です。ごく普通の窓ガラスでも、ピカピカに磨かれていると、気分が良いものです。

黒ずんできたコンクリートは、高圧洗浄で汚れを飛ばすと、新品みたいになります。
タイル貼りなら、なおさら美しさが際立ちます。

見栄を張るなら、掃除が一番大事なんです。毎日掃除すると、あなたはもっと家や街が好きになりますよ。
ついでにお向かいや両隣の前も軽く掃除すれば、ゴミが飛んで来ないので結局掃除ははかどります。そうして、家の前を掃除しているあなたはご近所さんからも尊敬・感謝される事でしょう。一日５分、運動を兼ねてやればお金もかからず健康的。気分も良くなります。掃除すると運気も招けるようですよ。

という事で、家の前の掃除、ぜひお勧めです。

花粉対策

憂鬱な花粉の時期がやってきました。

花粉対策の基本は、「持ち込まない」「入れない」だそうなので、
・玄関から入るまえにコート等を払って花粉対策スプレーをかけてから持ち込む
・帰ったら喉、鼻の穴、目を水でうがい
・布団や洗濯物は干さない
・空気清浄機で室内の花粉を除去

といった方法になるようです。建築的な対策としたら、
・吸気口に花粉フィルターをつける
・洗濯物の室内干しができるようにする

個人宅では、玄関にエアカーテン設置とかは過剰でしょう。
玄関に扇風機を置いて、風を浴びながら帰宅なんてのもありかもしれません(笑)

洗濯物の室内干しは、対策しているといろんな事ができます。
天井近くに物干し竿がかけられれば、洗濯物の下が広くなるので室内が広くなります。
浴室乾燥って、便利なんだかよくわかりません。ドラム式乾燥機なら洗濯ばさみを使う必要が無いのです。

高気密住宅とか、花粉フィルター付き換気装置とか、大仰な物は必要ないと思います。窓を閉めて空気清浄機を回していれば、そんなにひどい状況にはならないでしょうから。

健康住宅

お年寄りを騙す手口として「身体に良い」というのは絶大な威力を発揮します。家族の健康を願う人にとっても「健康」という言葉には平伏したくなるのです。惑わされすぎないようにしましょう。無用な床下換気システムや怪しい石などを大枚払って買わされるという例が後を絶たないようです。

健康住宅って何でしょう？

不健康にならない住宅の事？
不健康にならないというのは、シックハウスみたいに有害物質が無い家。現在の法規制ではホルムアルデヒドのみが規制対象となっています。うーん、世の中それ以外にも有害物質は山ほどあります。それで安心かなぁ？新築の家ほど有害物質の揮発が多いので、中古の方が有利かもしれません。中古住宅の場合、石綿が心配されますが、吸引するリスクがあるような場所には使っている例はほとんど無いようです。

屋根瓦も使わず天然石で葺いている家もあるのですが、化学物質化敏症でも無い限り、そこまでやる必要があるんでしょうか？健康志向ならば、空気の良い土地に移り住んだ方が良いのではと思ってしまいます。石油から作られた歯磨きを使い、溶剤で溶かれた靴墨を靴に塗り、アスファルトの上を歩き、自動車の排ガスを吸って生きているのが今の日本人の生活です。また、家具類はホルムアルデヒド類の規制が建築物より緩いので、新しい家具を持ち込んだだけで濃度はUpしてしまいます。これは要注意。

素材については、効いたか効かないかよくわからない炭塗料とか、妙な自然素材にお金をかけすぎず、肌に触れる所に適度に無垢の素材を使い、身体にも目にも温かみを感じるような家に仕立てる位で良いように思えます。

「健康」ではなく空気が「清浄」とか「適湿」とかの方が似合う場合もあります。珪藻土のように、湿気を調整し臭いを吸収する機能を持った素材などがそれです。最近はマンションの空調で花粉フィルター装備なんてのもあります。一軒家であれば、エアコンや空気清浄機で対処するお話です。花粉の時期は自然通風はできないので、いずこでも同じですね。

さて、保健の授業で習うWHOの健康の定義は「健康とは、完全な肉体的、精神的及び社会的福祉の状態であり、単に疾病または病弱の存在しないことではない」です。
となると、病気にならない　だけでは健康住宅とは言えないようです。

健康になる家って何でしょう？メタボが解消されたりって事？
メタボ解消なら、思いっきり不便な家が良いでしょう。お風呂も薪で炊けば、運動量は相当なものになります。

でも、やはり精神的な健康が一番大切だと思います。
・部屋から空が見えるとハレバレとした気分になりますよ！賃貸から脱出するならばカーテン締切り生活にもおさらばする事、お勧めします。
・子供達と一緒に家事をする事を仕組むのも良いでしょう。共同作業は絆を深めます。
・木目が見えると、なぜか心が温まります。集成材でも良いです。
・犬が飼える（散歩が運動になり健康的だし、精神的にも癒される）
・土や樹木に触れられる、木々の緑が見える
・イライラの元となる物が見えないスッキリとした収納、物を持ちすぎない事
・夜間に安眠できる静寂と無振動
なんて事、結構大事だと思います。

健康な生活は、入れ物だけでなく、自ら選ぶ環境と自ら営む生活がセットです。
家だけにお金をかけすぎず、全体を見回して、バランスをとっていきましょうね。
不便なほど、健康的になるという事、ぜひお忘れなく。

ネットなのに・・・

ネット時代で、問い合わせのほとんどがネットから来るという事を聞き、
「ではSEO*をやれば、もっと問い合わせを増やせるだろう」
と思ったら、SEOは売却物件ページではやっていない　と言われた事を書きました。

では、ともかくどんな方がご覧になっているのか、情報をもらおうとしたら、これまた貰えないのです。というよりも、営業の方の所にろくなデータが来ていない。一日ごとのページの閲覧数をもらえるのがやっとです。

広告を打つなどの判断は、営業にゆだねられているのに、判断に必要なデータが渡されていないのです。これでは、どんな記述が買主様候補を引き寄せているのかはたまた遠ざけているのか、測定できません。測定する気が無いとしたら、ネットでは生き残れません。

「相場でなきゃ売れませんよ」「安くしなくちゃ売れませんよ」という助言の背景には、webの閲覧データを、分析できていないというのがあるようです。

せっかく多数の物件を取り揃え、多数の人が閲覧しているのに、内容を分析しないのは不動産会社にとっても損失ですし、売主にとっても適切なアドバイスをもらえないという意味ですごく不幸な事です。

また、物件を探し回っている買主様にも、適切なナビが提供されないので、皆が悲しいですね。web閲覧データを分析できるのはwebの持ち主、つまり不動産屋さんだけなのです。この怠惰、ちょっと解せませんね。

不動産屋さんのwebmasterさん、あなたの仕事のやり方一つで会社の業績は大きく変わりますよ！！それを待っているのは、社員、売主、買主、全員です。

*Search Engine Optimization 検索エンジンにひっかかって閲覧されやすくするために、ページの内容を調整すること

災害の時

「災害時の非常用電源、井戸を備えています。」というマンションも現れています。電気、ガス、水道というインフラが止まった時、どんな生活になるでしょう？

非常用の井戸や給水車には長い行列ができるでしょう。非常用電源は、エレベーターを安全な階まで動かすとか、揚水ポンプを動かすなど最低限の電力のみ提供。燃料が尽きたらおしまい。オートロックなんかはどうなるんでしょうね？給水車から重いポリタンを１５階以上に運び上げる生活が目に浮かびます。タワーマンションは一体どうなるんでしょう？窓締め切りで空調無しでは住めないのでは？

大規模な非常用設備を持てないと思われる一戸建てはどうでしょう？
持てるんです。いや、既に持っているんです。自動車は発電もするし熱も出すし、空調もついています。ガソリンさえ備蓄しておけば動いてくれます。ハイブリッドカーなら、電子レンジを動かす位の発電をやってのけます。ハイブリッド・ミニバンは少々お高いですが災害対策に最適。また、ラジエーターの熱を取り出せれば、お湯も沸かせるはず。生水の殺菌に車のラジエータを使う話を聞いた事もあります。さながら動くコジェネレーションユニットですね。道路が機能しなくとも、自動車は機能します。でも、部屋から離れた所に車が置かれると、その威力は半減していまいます。

一戸建ては、火事にさえ遭わなければ災害時に有利だと思います。

・そもそも、高架水槽とかエレベータが不要なので、
　電気が無いと非常に困る事がマンションに比べて少ない。
・採光、自然通風が良く、空調依存が少ない
・水の確保は、自分の屋根を持っているので雨水をためる事ができる。
　普段は庭の水まきにつかっていれば良い。水さえあればトイレも流せる。
・室内で火を使う制限が無いので、薪ストーブやペレットストーブで
　室内を暖める事もでき、料理もできる。
・屋根に水を入れたビニール袋を並べれば、微温水も作れる。
・生ゴミは庭に埋められ、庭で野菜も作れる。
・床下にクーラーBoxを置けば、一定の温度で食品保管ができる

要するに、自給自足の生活に戻りやすいという事ですね。
水の確保は大変なので、シャワー→洗濯→トイレ流し　といった使いまわしが必須です。
いざとなったら配管も繋ぎ替えるとか、太陽光発電を入れるとか、
まぁ、やろうと思えば何でもありなのが一戸建てです。

手作りって良いのかな

以前、日本の住宅は30年位で価値無しとされるというお話を書きました。
非常に似ているのが、電車です。寿命は大体30年。新幹線は走行距離が長くて酷使されるので、半分くらいの15年だそうです。

電車も家も一品生産に近いという点でも似ています。ほとんど手作り。自動車のように大量生産するほど数は無く、種類が多いからです。日本の住宅も、住宅設備のぶ厚いカタログを見ると、多すぎるバリエーションに辟易とします。

さらに電車は１０年に一度、リフォームされるのです。内装も外装も剥がして磨いて直してピカピカにします。これも莫大な手間がかかります。

そして、そう、その結果、常識では考えられないほど高い！のです。
新幹線は１両３億円、在来線の電車は安いものでも１億円弱位。これにさきほどの10年に一度のリフォームならぬ更新検査コストが数千万円かかります。

一方、大量生産で機械化、自動化された自動車は、乗用車で一台200万円位。桁が違います。
しかも30年前に作られた古い電車は、乗り心地も悪く乗客からも不評でした。

そこでJR東日本は、ロボットなどの最新設備を備えた工場を建設して、一日一両のピッチで電車を作るようにしました。今までは何種類もあった車種も１つに統一。路線ごとに仕様を変える必要が出るので、１つの路線の電車を全部置き換えたらマイナーチェンジをして次の路線を置き換えるという方法に変え生産効率を上げました。そして、リフォームは内装と電気機器の交換のみにして分解修繕を不要にしました。こうして、サービスレベルを下げずにコストダウンに成功しました。
人手がかかる一品生産、分解修理があたりまえだった鉄道車両を、自動車のように工業製品に変えてしまいコストダウンしたのです。鉄道始まって以来のエポックメイキングでした。

さて、住宅も同じことができないでしょうか？住宅の工業化は長らく試みられてきましたが、うまくいかないのです。

工法は進化しています。
最近の木造一戸建ては、上棟が一日で終わります。プレカット工場で刻んで番号を打った柱や梁を、クレーンで組み立てるだけだからです。*　コーススレッドという細長い木ねじをインパクトドライバーで打ち込む工法は、釘打ちを激減し、手間を省き強度を上げる事に貢献しています。

しかし、内装、外装工事に時間と人手がかかるのです。大きな部材は道路が狭くて運べない。内装はすべて人手で作る。住宅設備もバリエーションが多ければ手作りにならざるを得ず、高くなる。

自動車の場合、内装は「はめる」「ボルトで締め付ける」で出来上がるように設計されています。
住宅の場合、「寸法を合わせる」「切る」「打ち付ける」という人手と判断に頼るので、時間とコストがかかります。大工さんが考える「工法」ではなく、大工さんでなくても組み立てられる「システム設計」がされていないのです。

「そうは言っても、土地の条件はバラバラ、サイズもさまざま、お客さんの好みは千差万別。画一的な設計なんかできないよ。」その通り。でも、サイズ以外は鉄道車両や自動車と条件変わりません。サイズも１間や1単位でモジュール化されています。

住宅も自動車のように、１車種５グレードみたいに単純化して大量に売りさばくことができれば、安くなるはずなんです。自動車のドアノブの色を一つ一つ選ぶ人は少ないでしょう。ちゃんとパッケージ化されていてセンス良くコーディネートされていれば、それを崩そうとは思わないからです。私は、家は車ほどもバリエーションが無くても良いのではと思っています。なぜなら、家具やファブリックを持ち込み、いくらでもアレンジできるからです。普通の家を望む人には、センス良くコーディネートされた安価なパッケージを提供すれば喜ばれるはずです。

となるとパッケージ化する住宅メーカーさんがもっとイニシアチブを持って素材メーカー、住宅設備メーカーにユニット化、モジュール化、アセンブリ化を働きかければ良いはずです。

T自動車さんがとっくに考えていそうで、でもまだできていないお話でした。
T自動車さんが本気でマンションを作り出したら、業界は一変するかもしれませんね。今は一戸建てとさして床面積あたりのコストが変わらないマンションの値段が大きく下がるかもしれません。

*以前は大工さんが現場で木を刻んでいたので、精度もばらつくし時間もお金もかかりました。

生活の潤いはどこから？

昨年、「えちぜん鉄道」に乗ってきました。
大事故をおこし運行停止をくらい廃止寸前になった鉄道を、地元の熱意で新会社として再生した鉄道です。

驚いたのは、各列車に「アテンダント」と称する女性が乗っており、切符の販売だけでなく乗客への案内、乗降の補助など、じつにきめ細かく面倒を見ているのです。これならお年寄りや身体の不自由な方、子供連れも安心して乗れるなと思いました。しかし厳しい鉄道の経営状況を考えると「フライトアテンダント気取りで、過剰サービスではないか？」と思いました。

しかし、えちぜん鉄道から他の地方私鉄に乗り換えた時、その考えは吹き飛びました。ワンマンカーで自動放送。実に味気なくて冷たく感じたのです。えちぜん鉄道に乗るまでは、私にとってワンマンカーは「普通の物」でした。でも、アテンダントの乗った列車から乗り換えたら、途端に寒々としていてえちぜん鉄道に戻りたくなるのです。

えちぜん鉄道には、アテンダントが乗客に尽くそうとしている姿勢、人がいる事の温かみ、運ぶだけでなくてサービスを提供しようとしている鉄道会社の姿勢そのものが列車に満ちていたのです。「大事な人はいなくなってから感じられる」というのを肌で感じた旅でした。

えちぜん鉄道のアテンダントが書いた「ローカル線ガールズ」という本を後に読み、想像以上に彼女らの頑張りが鉄道を支えている事を知りました。見事に顧客の心を掴んでいるのです。女性の力は偉大です。

人の生業の中、女性の力は絶大なものがあるのです。煩わしいように思える女性の心遣いが、生活にとても温かみを出している。女性のいない家は、生活も寒いものになるです。女性がいつもいたくなる家、女性が家族に尽くしたくなる家、女性が快適にすごせる家、女性が安心してすごせる家、ハードのみならずソフトの面でも家と生活を考える必要があると思います。

リフォームは新築もどき？

詳しくは知りませんが、
・家の構造材が残っていればリフォーム
・構造材も残らずに建て直せば新築
といった区分けになるのかもしれません。

かつて勢いがあったペイントハウスの巨大ショールーム（ルームというより、展示館）には、
リフォーム前、クロス張替えリフォーム、一部構造をいじるリフォームなど、
同じ家をどれだけ変えられるのかを、家を何棟も並べて展示していました。あれはよくわかりました。
あれを見れたのは、良い経験だったと思います。(*)まさにリフォームバブルの良い時代だったのでしょう。

目に見えない柱や基礎以外は新品になるならば、そりゃ新築みたいになります。ただ、「新築みたい」がベストなんでしょうか？「新築そっくりさん」というのもありますが、住まい手から「新築同様」という過大な期待もかかってしまうようにも思えます。期待が過大になると、新築には無い微細な傷やゆがみが神経質に気に障ってしまうかもしれません。

金属素材ピカピカの家にすると、傷が付くにつれて貧相になっていきます。コンクリートも黒ずんだときにサマになるような形でないと、わびしいです。せっかくリフォームするのだから、「新築みたいに」って思うかもしれませんが、それより「味のある家に仕立てる」という方向があるのでは？いくらお金をかけてもリフォームでは新築にはならないのです。「しょせん新築もどきなんだよな」と劣等感を持つような家よりも、「歴史があって味があるんだ」と思えるような家の方が素敵だと思うのです。

歳月を経て味が出たレンガ、渋みが出た木、そういったものが生かされるようなリフォームができると素敵だと思います。柱やフローリングの傷が歴史を感じさせ愛着を持つ、日本もそんな文化に戻ると良いのすね。日本の古民家はそうでした。畳とクロスは新しくして、その他は味のある住まい。無垢の木、土、石、レンガ、柿渋など本物の自然素材やを使い、古びると味が出る家をリフォームで作るのです。リフォーム完成で終了ではなく、そこから家に傷をつけ、汚し、味を出しながら生活を刻んでいく。古い物と新しい物を絶妙にバランスさせるデザイン力が必要になりますが、地球に優しく、住まい手も平穏に過ごせる良い家になるのではと思います。

*その後ペイントハウスさんは会社更生になり、ショールームは閉じられてしまいました

もしまた家を作れるのならば・・・・

目覚めると、朝日に輝く海が見える。海を見ながら食事ができる。そんな生活に憧れます。エーゲ海と白い壁の世界かもしれません。フロリダの「わんぱくフリッパー」（激、古いアメリカTVドラマ）のように、桟橋がある家なんか最高です。でも、両立しないんですよね。桟橋を持つ家は波の静かな入り江か港にしか作れません。広い海面は見えないのです。見えたら、台風のときに波を被り、流されるでしょうね・・・。オランダのボートハウスは、運河や湖に浮かべる物なので、海は無理。あ、でも、船上生活なら有りですね。強烈に大変ですが。

冬でも家中ポカポカのOMソーラーの家にも憧れます。北向きの部屋でも暖かい！冬はお湯も取れる。でも、空気の乾燥には耐えられないかもしれません。

「日当りが良くて、広くて庭があって冬は暖かくて、夏は涼しい家が欲しい。プールも欲しい。」という母に
「北海道と沖縄に２軒家を買って、季節で住み替えたら？」と言った事もあります。高い東京に家を建てて無理して住むよりよほど快適かつローコストかもしれません。

建築家に大開口や吹き抜けを駆使した本当の(*)近代建築を建てて貰いたいとも思います。計算されつくした空間に身を置けば、きっと毎日が充実するでしょう。その前に、家に溢れる物どもを退治しなければなりませんし、ガラス張り浴槽に耐えられる身体（スタイル）を作らないといけませんね。

電柱の無い美しい街に住みたいとも思います。ドイツにでも行った方が早いか。ビールもおいしいし。

いずれもいつかは実現したいと思っているのですが、具体化するための計画作りには入れません。夢想ですね。何がベストなのか、まだ固まっていない事もあります。新たな定住先をみつける前に、世界各地を旅して回る方ができていません。男にとって、家は寝に帰る所なので、それほど気にかけていないというのが本当のところかもしれません。

* 最近、「えせモダンスタイル」住宅が跋扈しています。黒のガルバリウム鋼板を貼り、四角い外観にしておけばそれらしく見えてしまいます。でも、「収まり」は工務店建築そのままだったりするので、窓の高さが揃っていなかったり、建具・天井周りが煩かったりと、デザイン上疑問な設計の家も沢山あるのでご注意。

生活レベルを上げる

不動産が欲しいと決心した時、そこには何かを変えようという意思があります。
広い部屋が欲しい、より充実した時間を送りたい、などです。

自宅を買う事は、生活スタイルを買う事にもなるので、より良い物を望むのは当然です。
麻布に絶対住みたい　と思うに至った場合、何も助言はありません。夢に向かって突き進んでください！

「もっと素敵な生活を送りたい」「家族と幸福な時間を過ごしたい」と思うなら、不動産以外にも選択肢があります。高級な洋服、自動車、家具、小道具など心を豊かにしてくれる物は溢れています。家族との幸福な時間ならば、入れ物よりもまず「時間」をどうするかを考えるべきでしょう。不動産は高価な買い物なので、これだけに頼って「充実」を求めるのはリスクが高いです。

なぜなら生活レベルを上げるのは、生活の入れ物を良くする事ではなくて、生活スタイルを変える事です。優れた家はこれをサポートしてくれます。あくまでサポートです。サポートだけでは生活は変わりません。また、家族の同意と実行が無ければ生活は変わりません。

何度も書いていますが、無理な支払いは人生を細らせます。細らせた以上の果実が得られる確証があるならば止めはしません。

無理して完成度の高い物件を得ようとせず、手の届く範囲の物を手に入れ、家族と共に生活を作り上げていく。そんなスタイルが好ましいのでは？と、私は思っています。

余談：海の上は別世界

イージス艦と漁船の痛ましい衝突事故がありました。
海の上は陸上では想像も付かない事が多数あります。新聞報道を見ていて多分わかっていないと思われる記載も多々あるので、ちょっと書いて見ます。

・大型船と小型船の大きさ
大型船はとてつもなく大きいのです。長さが400mにもなるタンカーとか、陸上に縦にして置いたら超高層ビルより大きい。自動車運搬船の壁の高さは、１０階建てのビル位はあるでしょう。一方小型船は、それこそ手漕ぎボートの大きさ。ビルより大きい船と手漕ぎボートのように小さな船が同じところを行きかうのが海の世界です。高速道路で小型車から大型トラックはとても大きく見えますが、そんなもんではありません。ビルより大きいやつが突進してくるんです。

・すぐには止まれない、曲がれない
大型船は慣性も働くので、スクリューを止めても1-2km進んでようやく止まるような船もあります。簡単には曲がりません。かなり先を見通して動かさないと危険は避けられません。

・信号の無い交差点の連続
海上には信号機もなければ、車線もありません。特定の航路を除けば進む方向は自由です。つまり、四方八方から船が行きかうのです。そこらじゅうが信号の無い交差点と同じなので、始終周囲を見張らないと危険なのです。

・ヘッドライトはありません
夜間、船は信号機となる信号灯のみを点灯し、暗い海面を凝視して進みます。信号灯により他の船に自船の進行方向がわかるようになっていますので、ヘッドライトなどつけたら他の船のめくらましになって危険なんです。レーダーはあくまでも補助です。頼り切ると危険です。

・波があります
当たり前ですね。時化ている時には波の高さは５mとか10mとかになります。小型船のマストまですっぽり隠れてしまいます。波の合間からひょっこりと突然船が現れる事もあるのです。
また、大型船がたてる波は大変なものなので、小型船はこれをいかに避けるかも考えて操舵する必要があります。

・漁労している船もいます
トロール網を曳いている船は、船の後に長い網がある。これを見越して避けなければなりません。網を曳いている船は急激には曲がれません。下手すれば網の抵抗で転覆します。

・救助は数時間から数日後
消防署から救急車が１分で到着　という訳にはいきません。ヘリでも１時間以上。ただし、連絡がついてみつけてもらえればです。

陸上の乗り物に比べればゆっくり動いているので、のんびりしているように見えますが、止まる・曲がるに時間がかかるので、早期にみつけて早期に手を打たないと危険なのです。そして、何か起きても自分の力でなんとかしなければなりません。広い海ですが、船の操舵は常に緊張の連続になるのは、そんなためです。

今回の事故については、まだ原因が解明されていませんのでコメントは控えますが、
「なんでそんな事もできないんだ？」と思った時は、上に書いてある事を思い浮かべてみてください。
船以外にも、自然現象、生物など海には体験した人でないと想像もできない事が沢山あるのです。

海には不動産もありませんね。余談でした。

家が先か土地が先か誰に聞くか

家作りを注文住宅で行おうと思うと、ジレンマに陥ります。
それは、
・土地によって最適な家の設計は全く変わり、
・建て方によって最適な建設依頼先が変わってくる。

モデルハウスを見て「この家と同じ物がほしい！」と思っても、それと同じ条件の土地はまずみつかりません。土地が決まるまでの新居提案は、絵空事にすぎません。

では、不動産屋さんに聞いてみるのは、多少の参考になるという程度です。
素敵な家をローコストで建てることにしのぎを削っている工務店や建築家、ハウスメーカーにくらべて
不動産屋さんの知識は見劣りせざるを得ません。専門家に聞くべきです。

建築家さんにお願いすると、本当にびっくりする位素敵な提案をしてくれる場合があります。
こうなると、多少の土地の不利条件は気にならなくなってしまいます。

最高の家を望むなら、建築家さんと組んで土地を探すのが合理的でしょう。
全く手間を望まないなら、建売、マンションになるでしょう。
このサイトでは、自分の人生計画を真剣に考える良い機会だとポジティブにとらえていますので、前者がベストだと思います。時間やお金の制約でここまで至れない場合、多少は自分で家の姿を描くと便利です。

土地に関する法規規制は不動産屋さんからも教えてもらい、自らあれこれ図面をかいてみる。私はMy Home Planner というパソコンソフトがお手軽だったので、これを使い、沢山の間取りを描きました。そしておおまかな日照、通風、間取りの検討をして、土地のGood/NGを判定しました。まぁ、これも楽しいものです。夢の家を沢山建てられるのですから。

大胆なリフォーム

新築ならば、勿体無くて手を入れづらいものも、中古ならいじり放題というのは前も書きました。
構造がしっかりしている中古住宅なら、かつて大人気だったTV番組「ビフォーアフター」のように、いろいろ遊べると思います。大工さんの手間賃と設計費がかかるので、お財布との相談ですが、新築物件を買うよりかは安くて個性的な家が手に入るかもしれません。

日が当たらない北側の部屋に天窓を設ける、２階からの日差しを１階に落とすためにポリカ床をはめ込むなどの改造で日を差し込むようにすると、雰囲気がガラっと変わって良いですね。２階の床を抜いて文字通り吹き抜けにしてしまった改造例もありますし、天井を取り払い構造をむき出しにした店舗もあります。（断熱対策が別途必要です）

収納の折り戸を外してロールカーテンにすると、縦の線が減ってスッキリします。外した扉を使ってカウンターやテーブルを作るのも面白いかも。

ウッドデッキや、グレーチングデッキを増設してより活動的な家にするのも良いですね。

大掛かりでなくとも、外構やクロスを替えれば雰囲気は変わります。

自分にとって価値のある物件に手を加え、価値を更に高めてしまう。中古住宅を買ってからのリフォームは肩肘張らず楽しくやっていきましょう。

大人のケンカ

漫画「かばちたれ」では、町の法律相談役として活躍(暗躍?)する行政書士がイキイキというか、エグく描かれています。不動産に必ず関わる「登記」は司法書士の管轄ですが、法律というものを悪用する知恵に長けた人が沢山いる中で、ひ弱な一般市民がいかに身を守るかをを考えさせられる漫画でもあります。日ごろ裁判所などに縁が無いと思っている人は「大人のケンカは法律を使うんだ」という言葉に「えぇっ！？」と思うのではないでしょうか？実は、法律は裁判所に行く前に沢山使われているのです。

こと不動産に関しては素人判断は禁物です。しかし、一体何が起きているのかがわかず盲目的に任せっきりになるも危険です。※信頼できるプロの力は必ず必要です。が、信頼できるプロなのかどうか見分けるためにも、法律の基礎は知っていて損はありません。では、どうする？

一番簡単なのは「宅地建物取扱主任者」通称「宅建」の参考書を読む事です。実は「宅建」は不動産業法のみならず、民法、税金、登記、などの法律基礎を広く浅くカバーしていて、法律の入門にも良いのです。通勤時間を使って１ケ月も勉強すれば良いでしょう。なぜ、こんなに広いのかといえば、実は不動産取引にはこれらさまざまな法律が関わるからです。財産を守るための登記、相続、借金、家を建てる際の規制、不動産を売るための広告、税金や印紙、すべてが法律に関わります。大変そうですが、「宅建」は不動産業のみならず銀行員にも必須とされている資格なので大人数が受験し、参考書は大変わかりやすい物が出回っています。

「えぇっ、勉強？」と思ったら、その前に「かばちたれ」や「ナニワ金融道」を読む事をお勧めします。法律というものがどのように使われているのか、身近な話題満載です。楽しめます。これを読むと、法律について「知りたい」ではなく「知らないとヤバイ」と思うようになるでしょう。沢山法律があるのは、一般の人を守るためでもあるので、知っているほど良いのです。

実際、法律の基礎が頭に入っていると、物件選びはかなりはかどります。地目、建蔽率、容積率、用途地域、位置指定道路、などの用語の意味がわかりますから、自分の求めている土地なのかが判別できます。不動産広告は用語についていちいち解説してはいません。（もし解説したら、その方が広告内容より多くなってしまいます）また、手続きの一つ一つの重さについても知る事になります。これは客として心得ないといけない「躾」だと思います。良い営業さんにめぐり合うためには「躾」ができてないと付き合ってもらえません。

せっかく参考書で勉強したら、ぜひ宅建を受験してみる事をお勧めします。※2　自分の知識が最低基準を超えているかわかりますし、目標があると勉強も身が入ります。どんな人達が受験しているのかを見るのも、不動産業を感じる助けになるでしょう。

さて、そこまで勉強したら、行政書士、社労士に進むのも一つの道。リストラ対策にも資格は邪魔にはなりません。まぁ、そこまでいかなくとも、勉強した後に改めて「ナニワ金融道」を読み返すと、「あー、この法律使ってんだ！」とわかり、二度楽しめます。大人のケンカに強くなるのは家族を守る道でもあります。

「いきなりアマチュアがオリンピックで優勝できる訳ないやろ」(たしか、ナニワ金融道のセリフ)

そう、参考書には法律の中身は書いてありますが、実社会で行われている「高度な応用」までは書かれていません。知識はつけても自分は半可通だと自戒し、専門分野以外は信頼できるプロを探してギブアンドテイクで組むという慎重さが、業界の掟だと思います。ここには非常識は入れません。

最後にもう一つ。

「儲け話をわざわざ人に教えてやるバカはいないって、なぜわからんのかねぇ」
(これもたしか、ナニワ金融道のセリフ)

これだけ心得ているだけでも、リスクの大半は回避できると思います。
いたずらに怖がらず、でも慎重に右左。一般に流通する不動産には「お買い得品」はありません。あるのは、一般には安く値が付きながら、あなたにとっては価値が高いたった１つの物件です。

※前にも書いたとおり、業界には経験の浅い営業さんも沢山います。
私が驚いたのは、重要事項説明で「なんで根抵当がこの土地にはついているんですか？」と横にいた担当営業さんに質問したら「多分、住宅ローンのためだと思います」と言われ「はぁ？（こいつわかっていない）」と思った事がありました。なぜわかっていないのか・・・それは宅建を勉強してみればわかります。

※2なお、試験に合格しても本当の「主任者」になるためには、法律で規定された業務経験を積むか、高価な研修を受けた上で、「主任者」の証をもらわないとなりません。それをしないまま名刺に書き込んだら経歴詐称になりますからご注意。これも、宅建の勉強の中で解説されています。

きれいです

「きれいにお使いです」って、中古住宅特有の表現ですね。
でも、中古車に「きれいにお使いです」ってありますか？
新築に「きれいです」って書きませんよね。
Amazonのマーケットプレイスならいざ知らず、相当高額な買い物なのにですよ。

敢えて書くというのは、「きれい」でない物件が多くあるという事の裏返しかと思います。

業界全体に「売るために努力する」「商品を磨く」「商品の良さをアピールする」「買主のニーズへのマッチを考える」という文化が欠けているのです。そうしなくても売れてしまった時代があったからでしょう。

中古物件を扱う不動産屋さんに「高圧洗浄機貸してくれない？」と頼んだらあっさり「ありません」と言われました。当然でしょうか？

中古車屋さんに洗車道具が無い・・・・あり得ないですよね？
高圧洗浄機は、中古住宅を磨く必須アイテムです。※　なぜ、不動産屋さんは持っていないのでしょうか？多数の物件をしのぎを削って仲介しているんですよね？一軒も磨いた事が無いのでしょうか？？

窓ガラスがピカピカに磨かれ、金属部分もピカピカに磨かれ、ドアの開閉がスムースで操作感もカッチリとしている、、、車も家もそういう商品が好まれるのではないですか？

※：コンクリート、タイル、外壁、フェンスの汚れが面白いように落ちます。

バスXX分、徒歩XX分 って何さ？

路線によって不動産価格が大きく変わるというのは通勤圏では当たり前とされています。
バスXX分と案内されると、ちょっと不安になります。１日何本バスがあるのか、終バスが何時なのか、通勤時に使い物になるのかわからないからです。

不動産広告では、公共交通機関＋徒歩　が基本なので、こんな事になります。

でもね、でもなんです。実際、皆さん、通勤に自転車使っていませんか？
駅に溢れる自転車が物語っています。

頻度も終バスも気にせず、コストも安く、健康にも良い　自転車を活用するのがベストという地域は多いです。そして、「駅から自転車圏」は、「駅徒歩圏」に比べ、土地も安く環境も良い事が多い。

また、自転車はツブシが効きます。
私の使っている路線は、かつてよく止まりました。事故、雪、故障、オンパレード。そんな時、バスもタクシーも大行列で使い物になりません。そんなとき自転車があると、別路線の駅までダッシュできるんです。
（雪の日は、マウンテンバイクでないと無理ですが）

最近は、Google Mapのおかげで、地図が簡単に検索できます。気になる物件は地図を見て、自転車通勤ができるかを検討してみましょう。また、気持ちよく自転車通勤ができる、安全な通行路があるかも確認しましょう。歩道なしの幹線道路なんかは最悪です。自動車に煩わされないルートがとれると快適です。私は、緑のシングルトラック※を駆けるサイクリングを楽しみながら毎日通勤しています。そうしていると、「バスXX分、徒歩XX分って、何さ？」と思うようになります。だって使わないんだもの。

※自動車が通らない細い道の事。

夢描く、夢動く

不動産を買う・・・・ある種のロマンですね。
このブログの冒頭では、現実を見据えましょうと書きました。それは外せませんが、夢を見るだけでなく、実現する際にも不動産は役割をもてます。環境、生活、資産、健康、教育、すべてに不動産は関わります。

ローンに追われ、必死に働くために不動産を買うわけではありません。より良い生活を目指すために買うはずです。

その「より良い生活」って何？それを実現するためには何が必要で、何が不要？
いつまでにどうすれば実現できるの？
と、具体的に考え出すと、夢が現実になる、「夢動く」モードに入れます。

夢の生活・・それは人それぞれ。
皆が笑顔で健康で毎日を平穏に暮らせれば・・・・つつましくとも、良いのです。
子供を抱えた家族にとって、一見野心に欠けるように見えるこのような「夢の生活」が、実は一番一般的で求められるものではないでしょうか？

カーテンを締め切り、始終諍いが起き、嫌な雰囲気に満ちた家には、誰も帰りたがらないでしょうね。
現実はどうでしょうか？

何が「平穏な生活」と「嫌な雰囲気」の間にあるでしょうか？

不平、不満、不安はどこから生まれていますか？

家族の誰かの考えが押さえ込まれてしまう選択は、不平が生まれるでしょう。
１点でも気に入った所があれば、多分、その家に住む事はできるでしょう。
お金や健康などの心配があれば、多分、どんなに立派な家でも不安はぬぐえないでしょう。

マイナスな面だけ除いていくだけでも、かなり具体的に考えられると思います。

「家族のあり方」と言ったら大げさかもしれませんが、
家について考えるのは、家族について考える良い機会です。
不動産屋さんは、その手助けはしてくれますが、家族をどうするかを決めるのは家族の役割です。

無理無い支払いができる予算の範囲内で、本当に必要な物を選び抜く。何にでも通じる事ですが、不動産は特にそれが求められます。だから、面白いし、考え抜いた後に得るものが多いのです。得られるのは新しい家だけでなく、確固とした生活観もなのです。

中古住宅で新生活

日本の中古住宅の人気が薄いのは、リフォームでどの程度素敵になるのか、想像し難いからだと思います。
逆に考えれば、リフォームでどの程度見違えるかを想像できる奥さんがいる家族なら、リーズナブルな価格で中古住宅を購入・リフォームすることで資金を活用できます。でも、そんな奥さんは世の中にはあまりいらっしゃいません。奥さんがNo！と言えば、絶対物件は購入されません。想像できない奥さんが悪いのでしょうか？いえ、それは違うと思います。実は夫だって想像できないのです。原因は売主です。

真っ当な賃貸住宅では、住人が入れ替わる都度クロスを張り替えます。壁のクロスですが、テーブルクロスと同じ考えだと思います。手に触れる部分は汚れるのだから、次の人に渡す前に取り替えるのがあたり前。

・もし、レストランに行って、
　前の人が食べ散らかしたテーブルに案内されたらどんな気分になるでしょうか？
・もし、中古車売り場に行って、
　洗車されていない車が置かれていたら、シートに座ってみようと思いますか？
・もし、リサイクルショップに行って、
　壊れた家電を見せられて、「修理すれば使えますよ」と言われたらどう感じますか？

なんか、中古住宅はここを無視している物件が多いように思えます。

売主さんに強く言いたい！
中古住宅を購入する買主様は、下取りをする業者ではなく、高額な不動産を買って新生活を営われようと希望を持っている方です。クロスを替えず、掃除せず、修理せずにご案内したら、結果は見えていませんか？

生理的に嫌悪感を持つような汚れ、放置されていたんだなぁと感じさせるような庭木の荒み、一体修理にどれだけの時間とお金をかければ住めるようになるのか恐れをもつような状態で、果たして「一生物」の購入を決断できるでしょうか？

不動産屋さんからは、
「いやぁ、お金をかけて綺麗にしても、結局は相場程度でしか売れませんから」と親切にアドバイスをいただきます。でも、私としては、そんなお客様（買主様）をないがしろにするような取引、我慢なりません。

たしかに高額なリフォームは買主様のライフスタイルに合うかわからないので、勝算が無い限り行わない方が良いと思います。
でも、クロス張替え、ハウスクリーニングと修理程度の出費（投資）は、買主様に新生活を想像していただくための最低限の準備だと思うのです。
「すぐに住める」ってレベルは大事だと思いませんか？

ネット不動産での着眼点

不動産売買を考えているならば、まずは相場調べとなります。
ネットでアタリをつけてから、複数の不動産屋さんに声をかけて相場を聞くと、大体見当がつきます。

南向き、駅からの距離、など、いろんな要因はありますが、
大量のデータを入れてみると、傾向が見えます。これも最近はネットのサイトからコピペしてデータ分析する事がしやすくなってきています。私の場合、同じ町内の物件２００件ほどをリストアップして傾向を見ました。

土地の値段は路線、バス/徒歩のちがい、町、方角　あたりがに影響するので、Excelにでもリストアップして何が一番影響が出るのかグラフにしてみると良いかと思います。
住宅の場合、建物の償却を考えても中古と新築とでは値付けがかなり変わる場合があるので、分けて分析するのが良いでしょう。
絶対金額で買える買えないが決まるので、大抵は高額な土地は小単位で切り売りされている事などが見えてきます。

売却は大変なのですが、
もし、不動産売却でお付き合いした不動産屋さんから、情報がもらえたら、
以下のような観点で、分析してみたらいかがでしょうか？

・当該物件の１日ごとの閲覧数の推移
・同じ地区の同じような物件との閲覧数比較
・市場価格よりも比較的高く売れた物件と、低く売れた物件との比較
・よく検索されるキーワード（注目されている分野がよくわかるかもしれません）


さらに、複数の不動産屋さんとのお付き合いしている場合、閲覧者に合わせてメッセージを少しづつ変える
などの工夫もあります。プロフィール調査を行っている不動産サイトはまだ少ないので、推測の域になりますが。

ともかく、自分が思いもよらなかった人に注目される事もよくあるので、
こまめに閲覧者や問い合わせ者のプロフィールを知ろうとするのが重要です。
「すぐに買いたいというお客様がいますから」という不動産屋の常套甘言やチラシを信じてはいけませんが・・・。

そのほか、参考になるのは
・近隣地区の新築マンションの広告サイト
　この地域がどんな所なのか、とても参考になります。住民ですら知らない／気づかない事がかかれていたりしますので。
・リフォーム情報
　中古住宅の売買の際は、リフォームの基礎知識は頭に入れておいた方が良いです。
・住宅メーカーのサイト
　モデルルームなど、写真のとりかたや、飾りつけなどを参考にします。

ネット時代の不動産探し

ネット時代になり、情報を囲い込む形の不動産屋さんは形勢が厳しくなってきました。
信じられる人に価値の高い情報を提供する　というモデルが一部では通用しなくなってきたのです。
物を持っているということを魅せないと客が寄り付かず、かといって良い物件に良い顧客がつくとは限らないというジレンマです。

一見さんのお客を良い顧客にするための工夫が、オークションだったりするので、うまく取り入れていくしかありませんね。有象無象が跋扈する開拓地で培われたアメリカ文化、手法がインターネット向きと言って良いでしょう。まずはちゃんと研究して、真似るべき所を真似、その上で独自性を出さないと水面下に沈んだままでしょう。

いまのネット不動産は、旧態依然の不動産チラシをそのままネットに掲載しただけに見えます。マッチング等の工夫は始まっていますが、物件の紹介は相変わらずスペック中心。どんな価値観の人がどのように住めるのか提案が見当たりません。「わかる人はわかる」といった殿様的なコミュニケーションは、ネットでは成り立ちません。さらに一歩進んで、バーチャルパノラマ表示をしてくれるサイトもあります。これはかなり良いです。間取り図ではわからない様子がわかります。でも、価値観はどのように伝えれれば良いのでしょうか？売主が考える事を上手に引き出し、表現する広告作成能力が必要です。法規制が厳しい不動産広告ですが、規制の範囲内でもできる事はまだまだあります。単純に、各社がそこまで力を入れていないだけ。つまり、差別化のチャンスがここにあるわけです。

次にマーケティング。どんな言葉やデザインに高い反応があったのか、ダイレクトに情報を取れるのですから、短期間のうちに試行錯誤を繰り返して、ヒット率を高める事ができます。面倒くさがらずに、これを繰り返す業者がサイトの価値を高められるわけです。スーパーの仕入れ担当のように、明日みのもんたが何を言うかを予想して品揃えするとかね。

トラックバックもリンクも貼っていないこのブログでなんだかんだと言っても始まりませんが、ネットでの常識が不動産業界にはまだまだ理解されていません。つまり、チャンスは結構あるという事になりますね。いまや老舗のR社が気付いたら、多分業界を席巻しそうですが、情報がとれなくなると媒体が立ち行かなくなるので、第三者がいずれ出現するでしょう。

ネット時代になって

広告チラシの反響が近年消えてしまった　とよく言われます。
「新聞は老人メディアだ」という声も。

ネットの台頭で、欲しい情報が好きなようにとれるようになると、
チラシのように「地域」だけのセグメントで一律の情報を流す手法は、ヒットしなくなります。
なので、老人しか反応しない？・・・でも、最近はお年寄りもネットを使いますよ。

では、ネットで不動産が効率良く売買できるか？
本当に良い情報がネットに流れるか？
仮に、ネットですべての情報が手に入ったら、より多いPVを稼ぐサイトにアクセスが集中するので、
中小の不動産屋さんは生き残れない。でも、現実は生き残っている。

という事は？

信頼関係ができないと得られない情報が存在するという事です。

一方で、情報を囲い込んだら、商機を逸する事もあります。
地域内で買い手をみつけるのが難しい物件の場合は、ネットをフル活用する事になります。
つまり、ネットには通常では売るのが難しい個性的な物件情報が多く出回ることになります。

ブログの書き始めに触れましたが、
不動産の値段と、あなたの人生の幸せは関連しません。
あなたの物差しからみた価値と値段との差に、価値やリスクが生じるのです。

ネットに掲載される大量の「売るのが難しい物件」をあなた独自の物差しで測ったら、価値大の物がみつかるはずです。
「駅から近い」「安い」といった皆が望みかつ矛盾した条件で探せば、「売るのが簡単」な物件なので、何もみつからないでしょう。
自分の価値観を見据え、他人と異なる独自の物差しが持てると、とても楽になります。

ただ、もし売るときには、自分と同じ価値観を持つ人を探す必要も出てきます。
そのときは、ネットで価値観に共有する人にみつけてもらえばよいのです。
売主の価値観は、買う人にとっての物差しにもなりえます。
何年か前に家を購入した「先輩」が考えた事。多分に参考になりますよね。
「私はここが気に入って買ったんだ」とか、「これが必要だったから買ったんだ」など。

となると、いくらネットでも
スペックと間取り図と値段だけ並べて「売ります」としても、あまり成果が上がらないという事になり
そんな不動産サイトは廃れる運命にあります。
特に、物件リストに、一言もメッセージが載せられないのは、
価値ある物を売るサイトとして最低ラインを満たしていません。まるで「調達」ネットです。

周辺を見回すと、そんなサイトが多い事に気づかされます。
新築マンションの広告並みとはいかなくとも、もっと書くべきこと、書けることは沢山あるはず。
中古が新築より人気が低く、お買い得なのはそんな所にも原因があると思いいます。

不動産屋の得手不得手

不動産屋さんを見ていると、いくつかのタイプに分かれるように見えます

１．新築物件売却が得意
２．賃貸扱いが主体
３．中古物件媒介も扱う
４．中古物件媒介を主流に扱う

同じ不動産でも、賃貸、新築、中古では商売のノウハウも対象も全く変わります。

一貫性が無くてやたらメニューが多い料理屋や
診療科目がやたら多い町医者
と同じで、あれもこれも扱うというのは、怪しいと私は思います。

また、情報が勝負の世界で、通りすがりの人でも持っていけるネットに
良い情報をホイホイ晒すというのはあまり考えがたい話です。
オイシイ情報はすぐにはネットに流さないで上客にまず紹介するのが通常のセオリーでしょう。
となると、ネットに載っている物件だけで不動産屋選びをするのはちょっと危険でしょう。

最近、ネットで調べる人が増えているので、
問い合わせの大半がネット経由らしいのですが、
ネット掲載以外にも良い物件がある可能性を必ず探る必要があります。

不動産の営業マン

「不動産の営業マンは入れ替わりが激しく、実務経験が浅い人が多い」
「知識が浅い人間が客に指南をしている」

といった実態はネットや書籍でもみかけます。ひどい人ばかりではありませんが、実際、経験が無いのか考えていないのか、首をかしげる行動をする人が結構います。

買う可能性が無いのにしつこく電話をかけてくる　→さすがにこの手の業者は少なくなりました。しつこくするほど客が逃げる事を学んだからです。

経験豊富と自称していた営業マンが宅地建物取扱主任者（宅建）を持っていなかった事もありました。不動産を扱うプロとしては、必要最低限の知識であり、１ケ月も勉強すれば試験に受かる資格です。なぜ持っていないのでしょうか？そんな人は実務経験が２年以下である可能性があります。

さて、売却の経験をする人は購入の経験者よりかなり少ないはずです。
ここには、購入よりも悲惨な実態があります。

売主の気持ちを考えずに、「安くしなくちゃ売れませんよ」と言う方も多いです。実際、安くすれば誰でも売れます。この言葉には「相場からかけ離れても売れない」という全くその通りの指南もありますが、「手間をかけずにとっとと売りたい」という気持ちも見え隠れします。「手間をかけたくないから安くしてくれ」と聞こえ勝ちです。

「相場より安いこの価格でないと売れません」というので「じゃあ、相場はいくらなの？」と聞いたら、答えられなかった人もいます。

5000万円で売っても、4000万円で売っても、手数料は数万円しか変わらない。むしろ、数多く手離れ良く売った方が良い。と営業マンが思うのは無理もありませんが、この力学が働く以上は、売主が泣きを見る事は多々あるわけです。

実際、値段を決めるのは売主と買主の合意からです。買主が価格以上の価値を感じれば、相場に関係無く高く買うわけですし、逆もあります。どうも、媒介不動産屋さんにとって、「価値」は「高く売れる」ではなくて「早く売れる」に向き勝ちです。売主にしてみれば、「足が遅くても少しでも高く売りたい」と思う場合もあるわけです。なにせ自分が住んでいた家が二束三文で売られたら、財産を失うだけでなく今までの暮らしまで否定されたような気分になり、相当落ち込むものです。

といった売主の気持ちがわからない営業マンは、所詮、買主の気持ちもわかりません。つまり、良いお客をつかまえる事はできません。良い営業マンは、売主も買主も満足させる事に喜びを感じるはずです。

家の耐久性は誰が決める？

仕事でオーストラリア人と話をしたとき、家の話になりました。モーゲージの利用方法やサブプライムなどの使われ方の背景はなかなか興味深かったです。死んだ瞬間に財産を使い切るのが最高という考え。※財産を残そうなどとは考えない。家の資産価値が上がれば担保力が上がるので、「もっと借りてもっと豊かに暮らしましょう」となるわけです。死んだら家もいらなくなりますからね。その前提は、やはり家の耐久性。彼の家は１２５年前に建てられたとか。「そりゃ、お前の国と同じくらい古いじゃないか」と言ったら、笑ってました。シドニー市内、市役所から数キロの所ながら、椰子の木もあるビーチがあるとか。うらやましい限りです。600万人都市だから、都市の作り方、考え方もかなり異なりますね。中古住宅を買う、家を大事にして住まう、というライフスタイルは、海外では当たり前の事です。

ヨーロッパの西南のはずれ、偉大なる田舎町 リスボンの旧市街は、狭い道を車と人が行き交い、下町のようにとても活気があるのですが、街全体はとても落ち着いた雰囲気です。壁の色と屋根の色が統一されているので、眺めがとても落ち着いているのです。家の外観や都市のインフラは、飾り立てたりせず、街のキャンパスとして人間のイキイキした生活を浮き立たせるものになるべきなのでは？と思います。

日本ではなぜ、建ててはすぐ壊すという社会システムにしてしまったのでしょうか？日本の木造民家は「築３０年で無価値」とされてしまいます。２０年を超えたあたりで銀行は担保として認めてくれませんし、税制優遇もなくなります。最近の200年住宅構想も、新築家屋のみが対象です。環境対策を歌っている割りに、建設促進しているように見えてしまいます。変ですよね？

車検が車の買い替えを促進するように、新築住宅優遇策が日本には存在します。

そんなおかげか、日本人は新車と同じで新築が好きです。築２０年は相当な「お古」と受け取られます。新陳代謝が激しいおかげで、どんどん技術が進化します。モデルチェンジを頻繁に繰り返してきた日本車と同じです。新しい家と古い家では形も素材も全く変わり、街並みには統一感が出ません。特に、サイディングが主流になってからは、１軒の家で複数の色使いがされるようになり、街はもう、モザイクのごとくです。

　木造でも、法隆寺みたいに手間をかければ１０００年持つのです。耐久性は使っている材料ではなく「何年持たせるか」考え方の違いです。３０年後ごとに大量の木を使って建替えるのはエコじゃありません。こと家に関しては中古車のように輸出する事はできません。捨てるだけです。これは果たして正しい事なんでしょうか？新陳代謝して進化している割りにというかそのためか街並みが綺麗にならない。流行で洋服が変わるように家のスタイルが変わる。そして、いろんなスタイルが町に無秩序に氾濫する。なんか、壮大な間違いを犯しているような気がしませんか？私たちの住む家は掘っ立て小屋やバラックじゃないんですよ！

街のグランドデザインを自治体が統率力を持って進め、住宅の新築を抑える方が、街のブランドも上がり、資産価値も上がると思うんですけど。知事や市長が統率力をもって進め、それを指示する熟成した市民が必要。
黒川先生が都知事に立候補したとき、いつかはそんな時代が来るのかと、密かに期待していた私でした。

※これは住宅価格が上がり続ければその通りですが、サブプライムローンは住宅価格が下がり始めたため、途端に破綻した訳です。

マンション価格 上昇

先週の日経の記事によると、
石油価格上昇の影響で、マンションの価格も上昇し、売れ行きが鈍ってきているようです。

一方、中古住宅の価格は、建設費が上がるわけではないので、そのままです。
中古住宅を買って、自らの手でリフォームすれば、安い買い物になるはずです。

新築家屋に、穴を開けたりするのは勇気がいりますが、
中古であれば「いじり放題」なので、DIYが好きな人ならば、存分に楽しめます。
趣味と実益を兼ねるわけです。

手間と思うか糧と思うか。
考え方の違い、感じ方の違いですね。

ツーバイフォー材が安いので、これを骨組みにして、集成材の板を貼れば
素敵な収納棚も簡単にできてしまいます。
木材はホームセンターで正確に切ってくれるので、
コーススレッドという細い木ねじとインパクトドライバーがあれば、
木材を縦横につなげるのも、素早く簡単に行え、まず工作には失敗しません。
ニトリで売っているロールカーテン(安い！)をつけると、すっきりした外観になります。

壁に珪藻土を塗るもの、健康に良い楽しいリフォームです。プロが塗るように綺麗に仕上げるのではなく、わざと味が出るように荒らすのがコツです。手間はかかりますが、壁紙を綺麗に貼るよりも簡単かもしれません。クロスの上からも塗ることができます。我が家では100円ショップで買った手箒で模様をつけ、貝殻やガラスタイルを埋め込んでみました。サメジマコーポレーションで材料を買えば、体験講習や道具レンタルもあります。

キッチンにカッティングシートを貼るのも手軽です。１００円ショップで売っているようなカッティングシートは薄いので貼りやすく、結構な事ができます。

ニトリで売っているロールスクリーンや、昇降カーテン、ウッドブラインドなどは値段もお手ごろなので、窓以外の場所にも使っています。古びた納戸の建具を取り払って白いロールスクリーンに換えると部屋は一気に明るくなります。洗濯機の前にウッドブラインドを付ければ、素敵な洗濯機隠しになります。100円ショップで売っているロールスクリーンも、棚の目隠しなどに使えます。

あと、お勧めは太陽電池式のガーデンライト。配線不要で土に突き刺すだけで暗くなると点灯します。1500円で入手しましたが、手にしないと安物とはわかりません。

このほか、ペンキを塗る、ワックスをかける、狭い敷地には雑草防止に化粧砂利を敷く、タマリュウを植える、などいろいろできることがあります。多少、粗があっても良いのです。自分がやった分だけ愛着がわきますし、目も届くようになりますから。

一戸建て文化

「一戸建てを建てました」（ちなみに我が家は３回目）と先輩に報告したところ、
「一戸建てを買う勇気が自分には無い」と言われてしまいました。というのも、一戸建てにつきもののご近所付き合いとか、ゴミ当番やお祭りなどの地域活動とか、屋根の修理や庭の手入れとか、自分の知らない、想像できない事を負担しなければならないからだとか。人付き合いに関して、人一倍気を遣う人だからこその言葉でした。

こうした話を聞くと、一戸建てで育った人と、マンションで育った人で、住まいや地域に対する考え方が大きく変わり、同じ日本人でも文化的に異なる人種になってしまうのでは？なんて思ってしまいます。
「負担」と感じるか、「糧」と感じるかは好き嫌いで分かれます。でも、知らない事は好きにはなれませんよね。

私の場合は。。。。いい加減です。いや、「良い加減」と言い換えましょう。

庭の手入れは、好きであれば問題ありません。私は毎日小さな芝生の庭を掃除しながら見回り、雑草の小さな芽を爪先でちょいとつまむだけです。毎日やるので、雑草が育たず草抜きは負担ではないし、小さな庭にもいろんな来訪者や植物の変化があるので、毎日見ていても飽きないのです。また、芝生の匂いが好きなので、芝刈りも苦にはなりません。庭を持つ楽しさを楽しんでいるだけです。
手入れが嫌いなら庭の無い家に住めば良いだけです。
もし、マンションのバルコニーを緑で飾り上げる位植物が好きならば、庭の方が植物はイキイキと根を張るでしょう。何も無いバルコニーを寒々しく眺めるのが、気楽な生活なのかは、私にはよくわかりません。

家の手入れは、楽しむに限ります。日曜大工やり放題ですから。

ゴミ出しは、近所に困ったさんがいなければ特に問題は出ません。地域交流は、地区によりけりですから、購入前に聞けば良いですね。積極的に参加しなくとも、迷惑をかけずに、道の掃除などの小さな貢献をそこそこしていれば、気持ちよくお付き合いできるものだと思います。

マンションだって住民会議はあるし、役員に選出されれば大変ですね。むしろ、修繕金を託されたら責任重大です。

困ったさんは、別に一戸建てに住むとは限らず、集合住宅でもいらっしゃいます。騒音をたてて隣室階下に迷惑をかける、「覗かれた」騒いだり、中には「呪いをかけられた」なんて言う人もいますし、キリがありません。そんな困ったさんと壁や床一枚隔てて住むよりかは、独立した一戸建てのほうがむしろ被害は少ないのではないでしょうか？

床面積あたりの価格

賃貸住宅だと、資産価値などは考えませんから、単純に利便性と居住環境とコスト（家賃、交通費）などから物件を選ぶ事になるかと思います。人によっては、見栄とかも大事でしょう。大げさな名前のアパートが乱立するのは、そのためですね。「○○荘」とついていたら、懐かしの昭和を連想するでしょう。その両極には、デザイナーズ系の賃貸があります。

さて、名前はさておき、大事な居住環境ですが、室外を無視すると、単純に床面積がコスト指標となります。
家に入り、ドアや窓を閉めた途端、これが住み心地に大きな影響を与えます。
床面積あたりの家賃は、事務所では重要な指標です。まずここで比較されます。
住宅では、床面積は収納やリビングの広さ、バスとトイレが独立しているか等に影響してきます。
乾燥などの住み心地では、木造→プレハブ→RC　ですが、家賃は住み心地が悪いほど高くなります。安全性が高いので人気という関係ありますが、やはり建築コストが家賃に響いていますね。

では、住宅購入ではどうでしょうか？土地建物を足した値段を床面積で割った、坪単価です。
意外に重視されていないような気がします。

新築マンション、中古マンション、中古一戸建て、新築一戸建ての「床面積単価」を同じ地域で比較してみましょう。意外にマンションが安くない事に気づくかと思います。

「同じ予算なら新築」「手に届くならマンション」とお考えなら、ちょっとひと比べしてみたらいかがでしょうか？お宝物件は足元に転がっているかもしれません。

余談その２ ダンボールコンポスト

マンションと一戸建ての比較で熱くなった頭を少し冷やして、
余談その２　はダンボールコンポスト

生ゴミをほとんど無臭で分解してくれ、かつ電気代もかからないという優れもののようです。
エコワークスさんの社長ブログでみつけました。

早速注文して試してみます。微生物に「ビーちゃん」という名前を付けて、毎日土をかき混ぜながら愛でていきたいと思います。

こう言っては誠に申し訳無いのですが、このダンボールコンポストの考え方って、無駄なく楽しみながら低コストで糧を得られるので、私が提唱する「通勤エクササイズ」みたいです。不便を楽しむという考え方にも近いかも。

エネルギーを使ってゴミを燃やす、消毒液で微生物を退治する
というのが当たり前の世の中にあって　「それ、変」と主張できる勇気と行動力に頭が下がります。

駅前が便利、住宅を手に入れるためにマンションを購入
に「それ、変」と言っているのが、私のブログですので。

エコって、楽しめるものであるべきだと思います。でないと、便利な世の中で流されてしまいます。
京都議定書が策定された時、日本政府の削減案は「省エネルック、石油ショックの再現」でした。
この案、たちどころに無視されました。その後プリウスのようにエコはハイテク、エコは儲かるが注目されました。必要なのは我慢じゃなくて、創造なんですよね。
エコって、ダイエットコークみたいなものだと思います。「太りたくないならそんな物飲むより、お茶飲めよ」と思うかもしれませんが、「これ飲んでいるから安心」と我慢しないから続くんです。
プリウスのように、乗って自慢できるというのも良いですね。ダンボールコンポストも自慢できるかも。
生ゴミの処理にウンザリしている私には、朗報です。こんなエコ、大歓迎。

ブッシュさんのおかげで、石油は値上がり、石油消費に逆風が吹いています。
ゴアさんのおかげで、ブッシュ政策の負の側面がさらに強調されています。
ハイブリッドカーが採算ラインに乗り、量産拡大に入り、時代が変わりつつあるのは、ブッシュさんのおかげでしょう。合掌。

土から離れた生活

えっと、再び自然志向です

オフィスビルなら高層化は効率化にもつながるのですが、高層住宅って、どうなんでしょう？


「私は高層ビルは基本的に誤りであり、こうした考えは未来的どころか、もう過去のものだと思います。(中略）住居を高層にすることにはなんの意味もないし、逆に精神的に障害が起こるということは、既に医学的にも明らかになっているんですね。」香山壽夫談　渡辺篤志のこんな家を創りたい　講談社
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%99%E5%B1%B1%E5%A3%BD%E5%A4%AB

「高層集合住宅と戸建住宅の比較について住戸内の空間印象評価について見てみると高層住宅の住人のほうが、自分達の住戸内空間印象がよくない、単調で、拘束され、殺風景で、人工的で、重苦しく圧迫されていると感じている。戸建住宅の人に比べてストレスの大きい環境に置かれていることが分かる。また、高層住宅で育つ男女の子供と戸建ての子供を比べた時に、高層住宅に住む男の子は母子分離に問題がある子が多かった。女の子については、住宅によってよりも兄弟の数や、家族の中で本人が位置するところに関係があった。」
市川愛奈コミュニティ心理学地域臨床の理論と実践著　山本和郎　東京大学出版会
http://www.jissen.ac.jp/kankyo/lab-maki/cyber-library/cyberLib-2/seminar2003/ichikawa.html

こんな見解もあるのです。

騒音

子供達がフローリングを走り回ると、下の階には相当響きます。
他人に気兼ねしながら暮らす家族も、
他人に頭の上でドンドン音をたてられる家族も、
ちょっと心休まりませんね。

防振床とかもありますが、オフィスと異なり子供達は容赦してくれません。

バルコニーは誰の物？

広いバルコニーで日光浴やバーベキューをするのは気持ちが良さそうですね。

でも、マンションでは、通常バルコニーは共有部分となります。
他の部屋の避難経路にもなるので、物を置くとか、設置するとかは制限を受けます。
多層住宅では、バルコニーに置いた物が原因で下の階の火事が上の階に飛び火することもあります。自分や他の部屋の人の安全のためにも物を置かないのが基本です。

インターネットやテレビ

最近はネット無しの生活は考えられませんが、地上波デジタルの普及でハイビジョン放送を楽しむ人も増えてきました。

通常、マンションでネットを引き込む時は、DSLか光ファイバーになります。しかし、部屋まで光という例は少なく、光ファイバーにつながったルーターから各部屋へはDSLになる場合が多い。これでは速度は落ちます。プロバイダが選べない事も多いですね。

また、共同アンテナやCATVの場合、自分が好きな放送局を受信できない場合があります。
東京ではTVKや千葉テレビなどのU局。地上波デジタルも、パススルー方式でない場合、不便を蒙ります。ハードディスクレコーダ等でデジタル放送の予約録画ができないCATVも多いのです。となると、アンテナを自分でたてる必要がありますが、方角的に無理な場合もありますし、バルコニーは共有部分ですから管理者の許諾取り付けも必要になります。

住み始めて「しまった」とならないよう、よく確認しましょう。

一戸建てなら、好きなようにプロバイダーを選べ、CATV、アンテナ受信も自由です。

管理費と修繕積み立て

分譲マンションでも、毎月管理費や修繕積立金を払いますね。

これ、どうなんでしょう？払う必要があるのはわかるのですが。
終の棲家として大規模マンションを購入した老夫婦が、管理費の高さに音を上げて早々に転居したという話も聞きます。

管理費には、共有部分の運営コストがあるはずですから、
エレベータの電気代、メンテナンス代
管理人の給料
高架水槽か水道ポンプの修繕・清掃
通路の照明、清掃
などのコストかと思われます。

高層だからエレベータが必要なのですが、一戸建てだと通常はエレベータは必要無いです。
エレベータは便利ですが、使わないで済む方がもっと便利なわけです。なのに、コストの負担があるというのが、ちょっと矛盾していますね。高架水槽や水道ポンプも同様。

共有部分は誰も掃除しないから清掃をしてもらう・・・というのも合理的にみえますが、一戸建てなら家の前を掃くだけですから、お金を払う必要もありません。

通路の照明、、、必要ですね。でも、一戸建てなら街灯の電気代は税金から支払われます。

駐車場代はマンションによって負担方法が異なるようですが、機械式駐車場となると、これまたメンテナンスコストがかかります。駐車スペース付きの一戸建てなら、かかりません。

集合住宅だから一戸建てよりも効率的なはずなのですが、負担コストが増えるというのが、ちょっと矛盾な訳です。しかも、そのコストの使途が明確になっていなかったり、自分は不要なものに使われたりもするわけです。マンションに入る以上、管理費は絶対に払わなければなりません。他の住民に迷惑がかかります。でも、そもそも一戸建てでは不要なコストなのです。

修繕積立金は一戸建てでも自主的に積み立てないとなりません。ただ、建替えとなるとお金だけでなく住民決議がまとまるまでが大変となります。容積率緩和が無いと、負担はとても大きくなります。逆に容積率オーバーのマンションが建替えとなると、負担も大きくなりかつ部屋が狭くなります。

一戸建ては修繕が大変という話もありますが、日ごろ自分の目で確認し、
屋根とベランダの防水の更新、床下点検をしていれば、そうそう酷い事はおきません。

管理費や修繕積立金が何に活かされるのか、安くはないので考えて見ませんか？

駐車場所

自然との生活から一転して、自動車のお話です。

車をよく使う方、かつ子供が２人以上いる方は、駐車場所に気を遣った方が良いかもしれません。

我が家の場合、忙しいので荷造りもいい加減にわーっと、ミニバンに荷物を放り込み、妻の実家に向かう・・なんて事がよくあります。帰りは沢山のお土産をもらって帰宅。
さて、駐車場所が玄関から遠いと何が起きるでしょうか？

せっかくドアからドアまで直結してくれる便利な自動車の機動性も、駐車場所まで。
あまり他人様に見せたくない数々の荷物を持って、自宅の玄関まで何回も往復する事になります。
買い物が多いときも同様。

マンションでは、駐車場からエレベータや通路を通らないと玄関に着かない。大規模マンションになると、駐車場も広くなるので移動距離は更に長くなります。天気が悪い時や、機械式駐車場だとさらに悲惨ですね。一時駐車スペースが無いとえらい面倒な事になります。荷物運搬用の台車を車に常備しますか？

駐車スペース付き一戸建てならば、玄関直結です。（パジャマのまま車に乗り込む事も可能！？）
また、洗車も水道代だけで自由に行えます。

駅から近いマンションならば車は不要かもしれません。
車が必要ならば、駐車場所によってどんな事になるのか、ちょっと思い浮かべてみたらいかがでしょうか？

住宅設備

日照と通風という自然環境を活かした家について書いてきました。

最近のマンションや建売住宅では「IH」「床暖房」「浴室乾燥」「防犯装備」「ホームエレベータ」などなど、住宅設備のスペックで盛んに売り込みます。

住宅設備のスペックに惑わされるのはちょっと考え物。これらはお化粧みたいな物で、住宅や土地そのものの素質がもっと重要なはずです。
住宅設備は耐用年数が家本体より短いので、修繕・更新が必要になりますし、盲点もあります。たとえば、
・エレベータは定期点検と部品交換のコストがかかる
・温水式床暖房はガス代負担、水漏れした時の対処が難しい
・IHは電磁波の影響
・防犯サービスは月々の負担

しかも、設備のほとんどは古い住宅でも取り付ける事ができます。（マンションではちょっと無理なものもありますが）

最新設備が欲しくて家を探すならば、中古住宅にリフォームで入れてしまっても良いのではないでしょうか？

中古住宅を安く買って好きなようにリフォームすると、自分好みの家がリーズナブルなコストで手に入る事になります。しかも、フルオーダーの注文住宅に比べて手間や検討時間も少ない。
新築マンションと同じ価格で手に入る中古住宅も沢山あります。
生活にこだわりがあるけど、お金も時間もかけられないという際は、選択肢に入れても良いのでは？

通風

夏場は通風が重要です。
窓を閉め切って冷房すれば、喉は渇き、冷えの原因にもなってきます。
風が通れば、体感温度はかなり下がります。自然の風が吹き抜ければ部屋に熱気も篭りません。
照り返しをよしず等で遮り、坪庭に打ち水をし、上昇気流を作って風を吹き抜かせるというのが、厳しい夏をしのぐ京の町屋のすまい方です。

通風に必要なのは、風の「入り口」と「出口」と「通り道」。
風の量は、風が通り抜けられる面積に比例します。１ケ所でも狭ければ、その分少なくなります。

「入り口」と「出口」は、２面に分けて設けないと、風が通り抜けません。つまり、１面にしか窓が無ければ風は入ってきてくれませんので、通常のマンションではかなり難しい事になります。換気扇を回しっぱなしにしたり、蚊が入る事を覚悟で玄関ドアを開けるかなのですが、経験上芳しくないです。タワーマンションは窓が開かないので土台無理な話ですね。

一戸建てでは、高低差を活かした熱気対策も可能です。天井を高くすれば、熱気が上に上がるので、これを窓や換気扇で排出すると快適になります。さらに、風の「出口」を「入り口」より高くすると煙突効果で更に通風量が増します。天窓を出口にするのも有効です。 １階の南側の窓から２階の北側窓に風を抜けさせる手段もあります。
という事で、通風に関しては一戸建てが断然有利となります。

もっとも、自然通風を望むなら、窓を開けても快適な土地が必要。幹線道路から離れた騒音、排気ガス、臭気が無い地域に限られます。
さらに、広い緑地が近隣にあれば、夜間降下冷気が期待できます。

便利な地域で窓を閉め切って環境と隔絶された機械空調にすがった毎日をすごすのか、少々不便でも周囲の環境と共に自然を感じ利用する生活をとるのか、どちらに価値を感じるかです。

隔絶された家の中だけの生活なのか、周囲の環境と関わり合う生活なのか、
画面の中だけのバーチャル流行りのご時勢なので、前者に目がいきがちです。
でも、生活はリアルです。高い買い物をする前に、あなたの喉、肺、皮膚、体がどんな状況か、どんな影響を受けるのか、ちょっと考えてみるのは無駄でしょうか？

日照について

今回は日照です。日照が特に大事なのは秋冬春です。

真冬でも日差しが入ると、部屋はかなり暖まります。
逆に日差しがほとんど入らないと、かなり冷え込みます。
冷暖房はこれらを「無理やり」補正するものと考えるのが良いでしょう。無くて済む方が喉にも体にも家計にも優しいのです。また、コストがかさむ断熱、遮熱に走る前に基本的な日差しの検討が必要です。
一日中家にいる人がいるならば、日照は重要です。寝るだけに帰る家でも、昼間の日差しが部屋を暖めてくれます。寝るときに暖房つけっぱなしは不経済だし喉を痛めて風邪をひきやすくなります。加湿器は水道水の塩素を部屋に撒き散らしますし。

通常のマンションでは、１面にしか窓が無く一部屋だけの採光が基本ですね。
隣接建物に遮られない採光が確保できても、ベランダの庇（上階のベランダ床）が張り出し、手すりもあるので、これらが日差しを遮ります。最近流行の奥行きの深いバルコニーだと、部屋の中に差し込む日差しが更に減ります。一番日差しが欲しい冬場に、屋外の寒いバルコニーにだけ日が当たっていて、部屋には日差しが入らず温まらないという悲しい事になりかねません。
また、最近のマンションは真東、真西向きの部屋も多数作ります。こうなると日差しが入る時間はかなり限られます。一泊二泊するホテルならともかく、何年も暮らし続けるとなると、どうでしょう？

一戸建てだと、東西南北の壁と屋根で、５面から採光できるので、かなり変わります。
南向きの２階建てならば１階と２階で３－４部屋の南面採光も可能です。
また、北側の窓からは安定した光が得られパソコンや読書に向いています。私は「子供部屋は南向き」には賛成しかねます。暖かく部屋に引き篭もりやすくなり、かつ勉強しづらいのですから・・・。
また、周囲がふさがれていても天窓からは日差しが入る事が多い。

日照は、簡単に予測できます。

冬至の太陽の仰角から、日差しの差込角度が出るので、遮蔽物が・・・・・・え？難しい？

では、超簡単に・・
コンパス等で方角を確認し、
部屋の中に立ち
・真南に向き、40度位上を見ます。空が見えますか？
　見えれば、冬の真昼に太陽が見えるはず
・東南東を見ます。日の出を遮るものはありますか？
・最後に西南西を見ます。日の入りを遮るものはありますか？
部屋のあちこちにたってみれば、どんな感じに日が入るのかだんだんわかってきます。

太陽が見えなくても窓があれば、反射光が柔らかく入ってきます。
高い位置に窓があれば、部屋の奥まで日差しが入ります。

また、将来日差しを遮りそうな建物が建ちそうか併せてチェックしましょう。
南側に道路、学校、公園、河川などがあれば、そうそうは邪魔されません。

高いお金を出しても、後から太陽は買えません。
日照は慎重に検討しましょうね。

なお、夏場の日差しは部屋が暑くなるので遮蔽策が必要です。庇、スダレ、ヨシズなどできるだけ建物の外で遮蔽するのが効果的。 最上階は屋根から熱気が輻射されるので天井裏の断熱／遮熱が鍵。
そして、通風が暑さ対策の鍵となります。これは次回に。

家が先か土地が先か

前回まで、
土地選び、物件選びの際の参考になるかと思い、
建築家が行う設計技法というか考え方を紹介してきました。

土地が無いと家は建たないのですが、土地を先に選ぶと、建てられる家はかなり制約を受けます。
広さ、形、方角、傾斜、見晴らし、日照、通風、アクセス、建築条件、用途地域、風致地区など、制約は多数。でも、建築依頼先選びを適切にすれば、きっと気に入る家が建てられるでしょう。よほど難しくなければ！

家を重視したら、その家が建てられる土地を探す必要があります。
でも、不動産は１品物。「こんな家を建てたい」という土地を探しあてるのは大変です。
建築家を先に決めてから一緒に土地を探す人もいます。

自分の欲しい生活スタイルにこだわる人は、この面倒とも思えるプロセスを楽しみながら詰めていきます。

え、そんな手間隙とお金をかけてられない？

ならば、マンション、建売、中古住宅となるでしょう。だから沢山売れるのです。
既に建っているから実際に見られる。あれこれ決めなくても良い。
条件にあった物の中から選ぶだけです。

そんな時も、建築家の考え方を理解しておくと、物件選びの眼識を高める事につながります。

次回は、採光と通風について考えてみたいと思います。

中なのか外なのか

建築作品の中には、外と中との境界を曖昧にしてしまうものさえあります。部屋なのに壁が無いとか、屋根が無いのに床が続いているとか、です。ここを外と思うか中と思うかはその人次第。

まぁ、ここまで思い切った事ができるのはかなり恵まれていると思うのですが、、、、

以前、中庭のあるモデルハウスで、妻子が別の場所を見学中に、
私：「中庭は建蔽率にも入らなくて日差しも行き渡るから良いんだけど、壁や窓が増えてコスト高になるよね？」
営業：「そうですねぇ」
私：「ならば、新宿NSビルみたいに、吹き抜けの上に開閉式のガラス屋根を設けて、ここは外って事にします、としたら壁を作らずに済むのでは？」
営業：「そうですが、床はどうします？床を作ると建蔽率に入る場合もありますね。」
私：「ならば、床を設けずに庭にしたらどうなる？」
営業：「うーん、壁が無いなら土からの湿気とか虫とかどうなるんでしょう。かなりの冒険ですねぇ。」

と、暇に任せた放談をした事があります。 内なのか外なのかは、コストにも響いてきます。


マンションのバルコニーも、内外の境界が曖昧にできますが、必ず天井というか上階の床が被さるので、開放感や日差しの差込はイマイチです。広いバルコニーに惹かれたら、一戸建ての青天井、開放的なバルコニーや庭も考慮してみたらいかがでしょうか？

ちなみにさきほどの放談の続き。
天窓と透明ポリカーボネート床で、１階まで陽光を落とす事はできるので、屋外に近い照度を得る事もできます。 これだと、「中なのに外みたい」となり、日照は壁なしの中庭と同じになります。床は建蔽率に入りますが通路等に実用的に使えます。また、ポリカーボネート床をグレーチング（格子状の金属蓋）にすると、容積率には入らなくなります。※
周囲から日差しが入らなくとも、屋根には陽が当たっている事がほとんどなので、そんなときはかなり有効な手法です。マンションではできませんぞ。

※自治体によって解釈が異なるので注意

上下の視線

ここまで、外から見える／見えないという観点でお話をしてきました。
建築家が工夫する視線の制御はこれだけではありません。

見上げられる、見下ろせる　という上下の視線も結構大事です。

●高いところは気持ちが良いのは、視界が下に広がって征服感も出てくるから・・・。宇宙戦艦ヤマトの艦長デッキのように、高い位置から全体を見下ろせると、偉くなったような気がしてきます。
階段の踊り場に、ワークコーナーを設け、家族を見下ろしながら仕事をするお父さんもいます。

●反対に見下ろされるのは、動物園の動物みたいであまり嬉しくありませんが、高い天井を見上げるのは開放感があって気持ちが良いものです。
吹き抜けや勾配天井で、開放感を出した家は、建売でも沢山ありますね。

●また、階段を上下に移動すると、クレーンカメラのように視界が移り変わるので、空間の作り方によっては映画のヒロインになったような感覚も味わえます。
リビングに開放的な階段を設けたり、階段を組み合わせて広めの踊り場を作り絵を飾ったりするなども楽しい。



●道路から一段高い部屋は、外から見えず、部屋の中からは眺望が開けます。
部屋を見上げられても天井しか見えません。

タワーマンションのように征服感を極度に高める高度もありですが、高い管理費を払う覚悟を決める前に、建築的にはいろいろできる事がある事を思い出してみてくださいね。

意外に好評なのが、玄関の正面につながる直階段。玄関に入った途端、視線が素直に誘導されるので、吹き抜けでも無いのに「わぁ、すごい」と感想をいただいいたりします。

余談：書初め

あけましておめでとうございます。

今回は余談ですが、家の近くの商店街では、毎年子供達が書いた「書初め」が街頭に掲示されます。これがなかなかユニークで、今年はネズミ年なのでネズミがお題のようですが
「子年」とか真面目な物だけでなく、「集チュー」、「熱チュー」、「ピカチュー」など、ひねったものもあり、思わずニヤリとさせられます。ピカチューは、ネズミポケモンなんですね。

「ブルーベリー栽培 日本発祥の地」のすぐ近くの小ネタでした。

外に閉じ内に開く

ここ最近流行りなのが「外に閉じ内に開く」という建築手法。

窓を外に設けず、内庭に思いっきり開放的な窓を設けるという手法です。周辺が建て込んでいる場所では、窓を設けても景色は良く無いし、かえって部屋を覗かれるだけなので合理的です。
建物の形をロの字型にできなければ、家と外部との間に高い壁を設け、プライバシーを確保した内庭を作りします。庭には屋根をかけないので、空には開いている事になります。
内庭はグリーンや、ウッドデッキ素敵なテーブルなどで演出する事で、部屋の中のように感じさせます。というか、部屋と一体で計画します。安全かつプライバシーが保たれているので、例えば風呂上りのスッポンポンでビールを飲むとか、露天風呂を作るとか、いろいろ楽しみも増えます。屋外なのに他人に見られないというのは、普段味わえない開放感がありますね。

さて、これはこれで良いのですが、「外に閉じ内に開く」が行き過ぎるとせっかく庭に出ても日差しや風を高い塀が遮ってしまい「塀の中」みたいに四角い空ばかり見る事にもなってしまいます。「外に閉じ内に開く」は都市景観が美しくない日本ならではの考えかと思います。また、このような家ばかりだと、緑が無い町になってしまいますね。

私は庭に出たら、多少は外を歩く人たちと挨拶や会話を交わしたりできた方が良いのでは、と思っています。スッポンポンでは犯罪になりますが、浴衣でビールを飲んでいるのをご近所さんに見られても構いませんので。庭を私物と考えるか、オープンカフェや下町長屋の路地のような半公共・共有エリアと考えるか、の違いですね。後者だと、見得も気にして庭をそこそこ手入れをする必要も出てきます。

快適な暮らしをしたいならば、見られようと見られまいと手入れをして綺麗に保ちたいですよね？多少だらけてもリラックスしたいならば、他人には見られたくはありません。「外に閉じ内に開く」は、ルーズな生活を好む人向きかもしれません。

と、考えてみるとわかるのですが、普通の庭が欲しいと思ったら、庭の手入れを楽しめるかが鍵になります。掃除や草木の手入れを楽しめるなら、毎日の人生を豊かにしてくれる糧になるでしょう。そうでなければ、「あぁ、掃除しなきゃみっともない」と心の負担にすらなってしまいます、ちょっとでも疑問に思ったら、本当にコストをかけて庭を手に入れるか、冷静に考えてみてはいかがでしょうか？