健康住宅

お年寄りを騙す手口として「身体に良い」というのは絶大な威力を発揮します。家族の健康を願う人にとっても「健康」という言葉には平伏したくなるのです。惑わされすぎないようにしましょう。無用な床下換気システムや怪しい石などを大枚払って買わされるという例が後を絶たないようです。

健康住宅って何でしょう？

不健康にならない住宅の事？
不健康にならないというのは、シックハウスみたいに有害物質が無い家。現在の法規制ではホルムアルデヒドのみが規制対象となっています。うーん、世の中それ以外にも有害物質は山ほどあります。それで安心かなぁ？新築の家ほど有害物質の揮発が多いので、中古の方が有利かもしれません。中古住宅の場合、石綿が心配されますが、吸引するリスクがあるような場所には使っている例はほとんど無いようです。

屋根瓦も使わず天然石で葺いている家もあるのですが、化学物質化敏症でも無い限り、そこまでやる必要があるんでしょうか？健康志向ならば、空気の良い土地に移り住んだ方が良いのではと思ってしまいます。石油から作られた歯磨きを使い、溶剤で溶かれた靴墨を靴に塗り、アスファルトの上を歩き、自動車の排ガスを吸って生きているのが今の日本人の生活です。また、家具類はホルムアルデヒド類の規制が建築物より緩いので、新しい家具を持ち込んだだけで濃度はUpしてしまいます。これは要注意。

素材については、効いたか効かないかよくわからない炭塗料とか、妙な自然素材にお金をかけすぎず、肌に触れる所に適度に無垢の素材を使い、身体にも目にも温かみを感じるような家に仕立てる位で良いように思えます。

「健康」ではなく空気が「清浄」とか「適湿」とかの方が似合う場合もあります。珪藻土のように、湿気を調整し臭いを吸収する機能を持った素材などがそれです。最近はマンションの空調で花粉フィルター装備なんてのもあります。一軒家であれば、エアコンや空気清浄機で対処するお話です。花粉の時期は自然通風はできないので、いずこでも同じですね。

さて、保健の授業で習うWHOの健康の定義は「健康とは、完全な肉体的、精神的及び社会的福祉の状態であり、単に疾病または病弱の存在しないことではない」です。
となると、病気にならない　だけでは健康住宅とは言えないようです。

健康になる家って何でしょう？メタボが解消されたりって事？
メタボ解消なら、思いっきり不便な家が良いでしょう。お風呂も薪で炊けば、運動量は相当なものになります。

でも、やはり精神的な健康が一番大切だと思います。
・部屋から空が見えるとハレバレとした気分になりますよ！賃貸から脱出するならばカーテン締切り生活にもおさらばする事、お勧めします。
・子供達と一緒に家事をする事を仕組むのも良いでしょう。共同作業は絆を深めます。
・木目が見えると、なぜか心が温まります。集成材でも良いです。
・犬が飼える（散歩が運動になり健康的だし、精神的にも癒される）
・土や樹木に触れられる、木々の緑が見える
・イライラの元となる物が見えないスッキリとした収納、物を持ちすぎない事
・夜間に安眠できる静寂と無振動
なんて事、結構大事だと思います。

健康な生活は、入れ物だけでなく、自ら選ぶ環境と自ら営む生活がセットです。
家だけにお金をかけすぎず、全体を見回して、バランスをとっていきましょうね。
不便なほど、健康的になるという事、ぜひお忘れなく。

ネットなのに・・・

ネット時代で、問い合わせのほとんどがネットから来るという事を聞き、
「ではSEO*をやれば、もっと問い合わせを増やせるだろう」
と思ったら、SEOは売却物件ページではやっていない　と言われた事を書きました。

では、ともかくどんな方がご覧になっているのか、情報をもらおうとしたら、これまた貰えないのです。というよりも、営業の方の所にろくなデータが来ていない。一日ごとのページの閲覧数をもらえるのがやっとです。

広告を打つなどの判断は、営業にゆだねられているのに、判断に必要なデータが渡されていないのです。これでは、どんな記述が買主様候補を引き寄せているのかはたまた遠ざけているのか、測定できません。測定する気が無いとしたら、ネットでは生き残れません。

「相場でなきゃ売れませんよ」「安くしなくちゃ売れませんよ」という助言の背景には、webの閲覧データを、分析できていないというのがあるようです。

せっかく多数の物件を取り揃え、多数の人が閲覧しているのに、内容を分析しないのは不動産会社にとっても損失ですし、売主にとっても適切なアドバイスをもらえないという意味ですごく不幸な事です。

また、物件を探し回っている買主様にも、適切なナビが提供されないので、皆が悲しいですね。web閲覧データを分析できるのはwebの持ち主、つまり不動産屋さんだけなのです。この怠惰、ちょっと解せませんね。

不動産屋さんのwebmasterさん、あなたの仕事のやり方一つで会社の業績は大きく変わりますよ！！それを待っているのは、社員、売主、買主、全員です。

*Search Engine Optimization 検索エンジンにひっかかって閲覧されやすくするために、ページの内容を調整すること

災害の時

「災害時の非常用電源、井戸を備えています。」というマンションも現れています。電気、ガス、水道というインフラが止まった時、どんな生活になるでしょう？

非常用の井戸や給水車には長い行列ができるでしょう。非常用電源は、エレベーターを安全な階まで動かすとか、揚水ポンプを動かすなど最低限の電力のみ提供。燃料が尽きたらおしまい。オートロックなんかはどうなるんでしょうね？給水車から重いポリタンを１５階以上に運び上げる生活が目に浮かびます。タワーマンションは一体どうなるんでしょう？窓締め切りで空調無しでは住めないのでは？

大規模な非常用設備を持てないと思われる一戸建てはどうでしょう？
持てるんです。いや、既に持っているんです。自動車は発電もするし熱も出すし、空調もついています。ガソリンさえ備蓄しておけば動いてくれます。ハイブリッドカーなら、電子レンジを動かす位の発電をやってのけます。ハイブリッド・ミニバンは少々お高いですが災害対策に最適。また、ラジエーターの熱を取り出せれば、お湯も沸かせるはず。生水の殺菌に車のラジエータを使う話を聞いた事もあります。さながら動くコジェネレーションユニットですね。道路が機能しなくとも、自動車は機能します。でも、部屋から離れた所に車が置かれると、その威力は半減していまいます。

一戸建ては、火事にさえ遭わなければ災害時に有利だと思います。

・そもそも、高架水槽とかエレベータが不要なので、
　電気が無いと非常に困る事がマンションに比べて少ない。
・採光、自然通風が良く、空調依存が少ない
・水の確保は、自分の屋根を持っているので雨水をためる事ができる。
　普段は庭の水まきにつかっていれば良い。水さえあればトイレも流せる。
・室内で火を使う制限が無いので、薪ストーブやペレットストーブで
　室内を暖める事もでき、料理もできる。
・屋根に水を入れたビニール袋を並べれば、微温水も作れる。
・生ゴミは庭に埋められ、庭で野菜も作れる。
・床下にクーラーBoxを置けば、一定の温度で食品保管ができる

要するに、自給自足の生活に戻りやすいという事ですね。
水の確保は大変なので、シャワー→洗濯→トイレ流し　といった使いまわしが必須です。
いざとなったら配管も繋ぎ替えるとか、太陽光発電を入れるとか、
まぁ、やろうと思えば何でもありなのが一戸建てです。

手作りって良いのかな

以前、日本の住宅は30年位で価値無しとされるというお話を書きました。
非常に似ているのが、電車です。寿命は大体30年。新幹線は走行距離が長くて酷使されるので、半分くらいの15年だそうです。

電車も家も一品生産に近いという点でも似ています。ほとんど手作り。自動車のように大量生産するほど数は無く、種類が多いからです。日本の住宅も、住宅設備のぶ厚いカタログを見ると、多すぎるバリエーションに辟易とします。

さらに電車は１０年に一度、リフォームされるのです。内装も外装も剥がして磨いて直してピカピカにします。これも莫大な手間がかかります。

そして、そう、その結果、常識では考えられないほど高い！のです。
新幹線は１両３億円、在来線の電車は安いものでも１億円弱位。これにさきほどの10年に一度のリフォームならぬ更新検査コストが数千万円かかります。

一方、大量生産で機械化、自動化された自動車は、乗用車で一台200万円位。桁が違います。
しかも30年前に作られた古い電車は、乗り心地も悪く乗客からも不評でした。

そこでJR東日本は、ロボットなどの最新設備を備えた工場を建設して、一日一両のピッチで電車を作るようにしました。今までは何種類もあった車種も１つに統一。路線ごとに仕様を変える必要が出るので、１つの路線の電車を全部置き換えたらマイナーチェンジをして次の路線を置き換えるという方法に変え生産効率を上げました。そして、リフォームは内装と電気機器の交換のみにして分解修繕を不要にしました。こうして、サービスレベルを下げずにコストダウンに成功しました。
人手がかかる一品生産、分解修理があたりまえだった鉄道車両を、自動車のように工業製品に変えてしまいコストダウンしたのです。鉄道始まって以来のエポックメイキングでした。

さて、住宅も同じことができないでしょうか？住宅の工業化は長らく試みられてきましたが、うまくいかないのです。

工法は進化しています。
最近の木造一戸建ては、上棟が一日で終わります。プレカット工場で刻んで番号を打った柱や梁を、クレーンで組み立てるだけだからです。*　コーススレッドという細長い木ねじをインパクトドライバーで打ち込む工法は、釘打ちを激減し、手間を省き強度を上げる事に貢献しています。

しかし、内装、外装工事に時間と人手がかかるのです。大きな部材は道路が狭くて運べない。内装はすべて人手で作る。住宅設備もバリエーションが多ければ手作りにならざるを得ず、高くなる。

自動車の場合、内装は「はめる」「ボルトで締め付ける」で出来上がるように設計されています。
住宅の場合、「寸法を合わせる」「切る」「打ち付ける」という人手と判断に頼るので、時間とコストがかかります。大工さんが考える「工法」ではなく、大工さんでなくても組み立てられる「システム設計」がされていないのです。

「そうは言っても、土地の条件はバラバラ、サイズもさまざま、お客さんの好みは千差万別。画一的な設計なんかできないよ。」その通り。でも、サイズ以外は鉄道車両や自動車と条件変わりません。サイズも１間や1単位でモジュール化されています。

住宅も自動車のように、１車種５グレードみたいに単純化して大量に売りさばくことができれば、安くなるはずなんです。自動車のドアノブの色を一つ一つ選ぶ人は少ないでしょう。ちゃんとパッケージ化されていてセンス良くコーディネートされていれば、それを崩そうとは思わないからです。私は、家は車ほどもバリエーションが無くても良いのではと思っています。なぜなら、家具やファブリックを持ち込み、いくらでもアレンジできるからです。普通の家を望む人には、センス良くコーディネートされた安価なパッケージを提供すれば喜ばれるはずです。

となるとパッケージ化する住宅メーカーさんがもっとイニシアチブを持って素材メーカー、住宅設備メーカーにユニット化、モジュール化、アセンブリ化を働きかければ良いはずです。

T自動車さんがとっくに考えていそうで、でもまだできていないお話でした。
T自動車さんが本気でマンションを作り出したら、業界は一変するかもしれませんね。今は一戸建てとさして床面積あたりのコストが変わらないマンションの値段が大きく下がるかもしれません。

*以前は大工さんが現場で木を刻んでいたので、精度もばらつくし時間もお金もかかりました。

生活の潤いはどこから？

昨年、「えちぜん鉄道」に乗ってきました。
大事故をおこし運行停止をくらい廃止寸前になった鉄道を、地元の熱意で新会社として再生した鉄道です。

驚いたのは、各列車に「アテンダント」と称する女性が乗っており、切符の販売だけでなく乗客への案内、乗降の補助など、じつにきめ細かく面倒を見ているのです。これならお年寄りや身体の不自由な方、子供連れも安心して乗れるなと思いました。しかし厳しい鉄道の経営状況を考えると「フライトアテンダント気取りで、過剰サービスではないか？」と思いました。

しかし、えちぜん鉄道から他の地方私鉄に乗り換えた時、その考えは吹き飛びました。ワンマンカーで自動放送。実に味気なくて冷たく感じたのです。えちぜん鉄道に乗るまでは、私にとってワンマンカーは「普通の物」でした。でも、アテンダントの乗った列車から乗り換えたら、途端に寒々としていてえちぜん鉄道に戻りたくなるのです。

えちぜん鉄道には、アテンダントが乗客に尽くそうとしている姿勢、人がいる事の温かみ、運ぶだけでなくてサービスを提供しようとしている鉄道会社の姿勢そのものが列車に満ちていたのです。「大事な人はいなくなってから感じられる」というのを肌で感じた旅でした。

えちぜん鉄道のアテンダントが書いた「ローカル線ガールズ」という本を後に読み、想像以上に彼女らの頑張りが鉄道を支えている事を知りました。見事に顧客の心を掴んでいるのです。女性の力は偉大です。

人の生業の中、女性の力は絶大なものがあるのです。煩わしいように思える女性の心遣いが、生活にとても温かみを出している。女性のいない家は、生活も寒いものになるです。女性がいつもいたくなる家、女性が家族に尽くしたくなる家、女性が快適にすごせる家、女性が安心してすごせる家、ハードのみならずソフトの面でも家と生活を考える必要があると思います。

リフォームは新築もどき？

詳しくは知りませんが、
・家の構造材が残っていればリフォーム
・構造材も残らずに建て直せば新築
といった区分けになるのかもしれません。

かつて勢いがあったペイントハウスの巨大ショールーム（ルームというより、展示館）には、
リフォーム前、クロス張替えリフォーム、一部構造をいじるリフォームなど、
同じ家をどれだけ変えられるのかを、家を何棟も並べて展示していました。あれはよくわかりました。
あれを見れたのは、良い経験だったと思います。(*)まさにリフォームバブルの良い時代だったのでしょう。

目に見えない柱や基礎以外は新品になるならば、そりゃ新築みたいになります。ただ、「新築みたい」がベストなんでしょうか？「新築そっくりさん」というのもありますが、住まい手から「新築同様」という過大な期待もかかってしまうようにも思えます。期待が過大になると、新築には無い微細な傷やゆがみが神経質に気に障ってしまうかもしれません。

金属素材ピカピカの家にすると、傷が付くにつれて貧相になっていきます。コンクリートも黒ずんだときにサマになるような形でないと、わびしいです。せっかくリフォームするのだから、「新築みたいに」って思うかもしれませんが、それより「味のある家に仕立てる」という方向があるのでは？いくらお金をかけてもリフォームでは新築にはならないのです。「しょせん新築もどきなんだよな」と劣等感を持つような家よりも、「歴史があって味があるんだ」と思えるような家の方が素敵だと思うのです。

歳月を経て味が出たレンガ、渋みが出た木、そういったものが生かされるようなリフォームができると素敵だと思います。柱やフローリングの傷が歴史を感じさせ愛着を持つ、日本もそんな文化に戻ると良いのすね。日本の古民家はそうでした。畳とクロスは新しくして、その他は味のある住まい。無垢の木、土、石、レンガ、柿渋など本物の自然素材やを使い、古びると味が出る家をリフォームで作るのです。リフォーム完成で終了ではなく、そこから家に傷をつけ、汚し、味を出しながら生活を刻んでいく。古い物と新しい物を絶妙にバランスさせるデザイン力が必要になりますが、地球に優しく、住まい手も平穏に過ごせる良い家になるのではと思います。

*その後ペイントハウスさんは会社更生になり、ショールームは閉じられてしまいました

もしまた家を作れるのならば・・・・

目覚めると、朝日に輝く海が見える。海を見ながら食事ができる。そんな生活に憧れます。エーゲ海と白い壁の世界かもしれません。フロリダの「わんぱくフリッパー」（激、古いアメリカTVドラマ）のように、桟橋がある家なんか最高です。でも、両立しないんですよね。桟橋を持つ家は波の静かな入り江か港にしか作れません。広い海面は見えないのです。見えたら、台風のときに波を被り、流されるでしょうね・・・。オランダのボートハウスは、運河や湖に浮かべる物なので、海は無理。あ、でも、船上生活なら有りですね。強烈に大変ですが。

冬でも家中ポカポカのOMソーラーの家にも憧れます。北向きの部屋でも暖かい！冬はお湯も取れる。でも、空気の乾燥には耐えられないかもしれません。

「日当りが良くて、広くて庭があって冬は暖かくて、夏は涼しい家が欲しい。プールも欲しい。」という母に
「北海道と沖縄に２軒家を買って、季節で住み替えたら？」と言った事もあります。高い東京に家を建てて無理して住むよりよほど快適かつローコストかもしれません。

建築家に大開口や吹き抜けを駆使した本当の(*)近代建築を建てて貰いたいとも思います。計算されつくした空間に身を置けば、きっと毎日が充実するでしょう。その前に、家に溢れる物どもを退治しなければなりませんし、ガラス張り浴槽に耐えられる身体（スタイル）を作らないといけませんね。

電柱の無い美しい街に住みたいとも思います。ドイツにでも行った方が早いか。ビールもおいしいし。

いずれもいつかは実現したいと思っているのですが、具体化するための計画作りには入れません。夢想ですね。何がベストなのか、まだ固まっていない事もあります。新たな定住先をみつける前に、世界各地を旅して回る方ができていません。男にとって、家は寝に帰る所なので、それほど気にかけていないというのが本当のところかもしれません。

* 最近、「えせモダンスタイル」住宅が跋扈しています。黒のガルバリウム鋼板を貼り、四角い外観にしておけばそれらしく見えてしまいます。でも、「収まり」は工務店建築そのままだったりするので、窓の高さが揃っていなかったり、建具・天井周りが煩かったりと、デザイン上疑問な設計の家も沢山あるのでご注意。

生活レベルを上げる

不動産が欲しいと決心した時、そこには何かを変えようという意思があります。
広い部屋が欲しい、より充実した時間を送りたい、などです。

自宅を買う事は、生活スタイルを買う事にもなるので、より良い物を望むのは当然です。
麻布に絶対住みたい　と思うに至った場合、何も助言はありません。夢に向かって突き進んでください！

「もっと素敵な生活を送りたい」「家族と幸福な時間を過ごしたい」と思うなら、不動産以外にも選択肢があります。高級な洋服、自動車、家具、小道具など心を豊かにしてくれる物は溢れています。家族との幸福な時間ならば、入れ物よりもまず「時間」をどうするかを考えるべきでしょう。不動産は高価な買い物なので、これだけに頼って「充実」を求めるのはリスクが高いです。

なぜなら生活レベルを上げるのは、生活の入れ物を良くする事ではなくて、生活スタイルを変える事です。優れた家はこれをサポートしてくれます。あくまでサポートです。サポートだけでは生活は変わりません。また、家族の同意と実行が無ければ生活は変わりません。

何度も書いていますが、無理な支払いは人生を細らせます。細らせた以上の果実が得られる確証があるならば止めはしません。

無理して完成度の高い物件を得ようとせず、手の届く範囲の物を手に入れ、家族と共に生活を作り上げていく。そんなスタイルが好ましいのでは？と、私は思っています。

余談：海の上は別世界

イージス艦と漁船の痛ましい衝突事故がありました。
海の上は陸上では想像も付かない事が多数あります。新聞報道を見ていて多分わかっていないと思われる記載も多々あるので、ちょっと書いて見ます。

・大型船と小型船の大きさ
大型船はとてつもなく大きいのです。長さが400mにもなるタンカーとか、陸上に縦にして置いたら超高層ビルより大きい。自動車運搬船の壁の高さは、１０階建てのビル位はあるでしょう。一方小型船は、それこそ手漕ぎボートの大きさ。ビルより大きい船と手漕ぎボートのように小さな船が同じところを行きかうのが海の世界です。高速道路で小型車から大型トラックはとても大きく見えますが、そんなもんではありません。ビルより大きいやつが突進してくるんです。

・すぐには止まれない、曲がれない
大型船は慣性も働くので、スクリューを止めても1-2km進んでようやく止まるような船もあります。簡単には曲がりません。かなり先を見通して動かさないと危険は避けられません。

・信号の無い交差点の連続
海上には信号機もなければ、車線もありません。特定の航路を除けば進む方向は自由です。つまり、四方八方から船が行きかうのです。そこらじゅうが信号の無い交差点と同じなので、始終周囲を見張らないと危険なのです。

・ヘッドライトはありません
夜間、船は信号機となる信号灯のみを点灯し、暗い海面を凝視して進みます。信号灯により他の船に自船の進行方向がわかるようになっていますので、ヘッドライトなどつけたら他の船のめくらましになって危険なんです。レーダーはあくまでも補助です。頼り切ると危険です。

・波があります
当たり前ですね。時化ている時には波の高さは５mとか10mとかになります。小型船のマストまですっぽり隠れてしまいます。波の合間からひょっこりと突然船が現れる事もあるのです。
また、大型船がたてる波は大変なものなので、小型船はこれをいかに避けるかも考えて操舵する必要があります。

・漁労している船もいます
トロール網を曳いている船は、船の後に長い網がある。これを見越して避けなければなりません。網を曳いている船は急激には曲がれません。下手すれば網の抵抗で転覆します。

・救助は数時間から数日後
消防署から救急車が１分で到着　という訳にはいきません。ヘリでも１時間以上。ただし、連絡がついてみつけてもらえればです。

陸上の乗り物に比べればゆっくり動いているので、のんびりしているように見えますが、止まる・曲がるに時間がかかるので、早期にみつけて早期に手を打たないと危険なのです。そして、何か起きても自分の力でなんとかしなければなりません。広い海ですが、船の操舵は常に緊張の連続になるのは、そんなためです。

今回の事故については、まだ原因が解明されていませんのでコメントは控えますが、
「なんでそんな事もできないんだ？」と思った時は、上に書いてある事を思い浮かべてみてください。
船以外にも、自然現象、生物など海には体験した人でないと想像もできない事が沢山あるのです。

海には不動産もありませんね。余談でした。

家が先か土地が先か誰に聞くか

家作りを注文住宅で行おうと思うと、ジレンマに陥ります。
それは、
・土地によって最適な家の設計は全く変わり、
・建て方によって最適な建設依頼先が変わってくる。

モデルハウスを見て「この家と同じ物がほしい！」と思っても、それと同じ条件の土地はまずみつかりません。土地が決まるまでの新居提案は、絵空事にすぎません。

では、不動産屋さんに聞いてみるのは、多少の参考になるという程度です。
素敵な家をローコストで建てることにしのぎを削っている工務店や建築家、ハウスメーカーにくらべて
不動産屋さんの知識は見劣りせざるを得ません。専門家に聞くべきです。

建築家さんにお願いすると、本当にびっくりする位素敵な提案をしてくれる場合があります。
こうなると、多少の土地の不利条件は気にならなくなってしまいます。

最高の家を望むなら、建築家さんと組んで土地を探すのが合理的でしょう。
全く手間を望まないなら、建売、マンションになるでしょう。
このサイトでは、自分の人生計画を真剣に考える良い機会だとポジティブにとらえていますので、前者がベストだと思います。時間やお金の制約でここまで至れない場合、多少は自分で家の姿を描くと便利です。

土地に関する法規規制は不動産屋さんからも教えてもらい、自らあれこれ図面をかいてみる。私はMy Home Planner というパソコンソフトがお手軽だったので、これを使い、沢山の間取りを描きました。そしておおまかな日照、通風、間取りの検討をして、土地のGood/NGを判定しました。まぁ、これも楽しいものです。夢の家を沢山建てられるのですから。

大胆なリフォーム

新築ならば、勿体無くて手を入れづらいものも、中古ならいじり放題というのは前も書きました。
構造がしっかりしている中古住宅なら、かつて大人気だったTV番組「ビフォーアフター」のように、いろいろ遊べると思います。大工さんの手間賃と設計費がかかるので、お財布との相談ですが、新築物件を買うよりかは安くて個性的な家が手に入るかもしれません。

日が当たらない北側の部屋に天窓を設ける、２階からの日差しを１階に落とすためにポリカ床をはめ込むなどの改造で日を差し込むようにすると、雰囲気がガラっと変わって良いですね。２階の床を抜いて文字通り吹き抜けにしてしまった改造例もありますし、天井を取り払い構造をむき出しにした店舗もあります。（断熱対策が別途必要です）

収納の折り戸を外してロールカーテンにすると、縦の線が減ってスッキリします。外した扉を使ってカウンターやテーブルを作るのも面白いかも。

ウッドデッキや、グレーチングデッキを増設してより活動的な家にするのも良いですね。

大掛かりでなくとも、外構やクロスを替えれば雰囲気は変わります。

自分にとって価値のある物件に手を加え、価値を更に高めてしまう。中古住宅を買ってからのリフォームは肩肘張らず楽しくやっていきましょう。

大人のケンカ

漫画「かばちたれ」では、町の法律相談役として活躍(暗躍?)する行政書士がイキイキというか、エグく描かれています。不動産に必ず関わる「登記」は司法書士の管轄ですが、法律というものを悪用する知恵に長けた人が沢山いる中で、ひ弱な一般市民がいかに身を守るかをを考えさせられる漫画でもあります。日ごろ裁判所などに縁が無いと思っている人は「大人のケンカは法律を使うんだ」という言葉に「えぇっ！？」と思うのではないでしょうか？実は、法律は裁判所に行く前に沢山使われているのです。

こと不動産に関しては素人判断は禁物です。しかし、一体何が起きているのかがわかず盲目的に任せっきりになるも危険です。※信頼できるプロの力は必ず必要です。が、信頼できるプロなのかどうか見分けるためにも、法律の基礎は知っていて損はありません。では、どうする？

一番簡単なのは「宅地建物取扱主任者」通称「宅建」の参考書を読む事です。実は「宅建」は不動産業法のみならず、民法、税金、登記、などの法律基礎を広く浅くカバーしていて、法律の入門にも良いのです。通勤時間を使って１ケ月も勉強すれば良いでしょう。なぜ、こんなに広いのかといえば、実は不動産取引にはこれらさまざまな法律が関わるからです。財産を守るための登記、相続、借金、家を建てる際の規制、不動産を売るための広告、税金や印紙、すべてが法律に関わります。大変そうですが、「宅建」は不動産業のみならず銀行員にも必須とされている資格なので大人数が受験し、参考書は大変わかりやすい物が出回っています。

「えぇっ、勉強？」と思ったら、その前に「かばちたれ」や「ナニワ金融道」を読む事をお勧めします。法律というものがどのように使われているのか、身近な話題満載です。楽しめます。これを読むと、法律について「知りたい」ではなく「知らないとヤバイ」と思うようになるでしょう。沢山法律があるのは、一般の人を守るためでもあるので、知っているほど良いのです。

実際、法律の基礎が頭に入っていると、物件選びはかなりはかどります。地目、建蔽率、容積率、用途地域、位置指定道路、などの用語の意味がわかりますから、自分の求めている土地なのかが判別できます。不動産広告は用語についていちいち解説してはいません。（もし解説したら、その方が広告内容より多くなってしまいます）また、手続きの一つ一つの重さについても知る事になります。これは客として心得ないといけない「躾」だと思います。良い営業さんにめぐり合うためには「躾」ができてないと付き合ってもらえません。

せっかく参考書で勉強したら、ぜひ宅建を受験してみる事をお勧めします。※2　自分の知識が最低基準を超えているかわかりますし、目標があると勉強も身が入ります。どんな人達が受験しているのかを見るのも、不動産業を感じる助けになるでしょう。

さて、そこまで勉強したら、行政書士、社労士に進むのも一つの道。リストラ対策にも資格は邪魔にはなりません。まぁ、そこまでいかなくとも、勉強した後に改めて「ナニワ金融道」を読み返すと、「あー、この法律使ってんだ！」とわかり、二度楽しめます。大人のケンカに強くなるのは家族を守る道でもあります。

「いきなりアマチュアがオリンピックで優勝できる訳ないやろ」(たしか、ナニワ金融道のセリフ)

そう、参考書には法律の中身は書いてありますが、実社会で行われている「高度な応用」までは書かれていません。知識はつけても自分は半可通だと自戒し、専門分野以外は信頼できるプロを探してギブアンドテイクで組むという慎重さが、業界の掟だと思います。ここには非常識は入れません。

最後にもう一つ。

「儲け話をわざわざ人に教えてやるバカはいないって、なぜわからんのかねぇ」
(これもたしか、ナニワ金融道のセリフ)

これだけ心得ているだけでも、リスクの大半は回避できると思います。
いたずらに怖がらず、でも慎重に右左。一般に流通する不動産には「お買い得品」はありません。あるのは、一般には安く値が付きながら、あなたにとっては価値が高いたった１つの物件です。

※前にも書いたとおり、業界には経験の浅い営業さんも沢山います。
私が驚いたのは、重要事項説明で「なんで根抵当がこの土地にはついているんですか？」と横にいた担当営業さんに質問したら「多分、住宅ローンのためだと思います」と言われ「はぁ？（こいつわかっていない）」と思った事がありました。なぜわかっていないのか・・・それは宅建を勉強してみればわかります。

※2なお、試験に合格しても本当の「主任者」になるためには、法律で規定された業務経験を積むか、高価な研修を受けた上で、「主任者」の証をもらわないとなりません。それをしないまま名刺に書き込んだら経歴詐称になりますからご注意。これも、宅建の勉強の中で解説されています。

きれいです

「きれいにお使いです」って、中古住宅特有の表現ですね。
でも、中古車に「きれいにお使いです」ってありますか？
新築に「きれいです」って書きませんよね。
Amazonのマーケットプレイスならいざ知らず、相当高額な買い物なのにですよ。

敢えて書くというのは、「きれい」でない物件が多くあるという事の裏返しかと思います。

業界全体に「売るために努力する」「商品を磨く」「商品の良さをアピールする」「買主のニーズへのマッチを考える」という文化が欠けているのです。そうしなくても売れてしまった時代があったからでしょう。

中古物件を扱う不動産屋さんに「高圧洗浄機貸してくれない？」と頼んだらあっさり「ありません」と言われました。当然でしょうか？

中古車屋さんに洗車道具が無い・・・・あり得ないですよね？
高圧洗浄機は、中古住宅を磨く必須アイテムです。※　なぜ、不動産屋さんは持っていないのでしょうか？多数の物件をしのぎを削って仲介しているんですよね？一軒も磨いた事が無いのでしょうか？？

窓ガラスがピカピカに磨かれ、金属部分もピカピカに磨かれ、ドアの開閉がスムースで操作感もカッチリとしている、、、車も家もそういう商品が好まれるのではないですか？

※：コンクリート、タイル、外壁、フェンスの汚れが面白いように落ちます。

バスXX分、徒歩XX分 って何さ？

路線によって不動産価格が大きく変わるというのは通勤圏では当たり前とされています。
バスXX分と案内されると、ちょっと不安になります。１日何本バスがあるのか、終バスが何時なのか、通勤時に使い物になるのかわからないからです。

不動産広告では、公共交通機関＋徒歩　が基本なので、こんな事になります。

でもね、でもなんです。実際、皆さん、通勤に自転車使っていませんか？
駅に溢れる自転車が物語っています。

頻度も終バスも気にせず、コストも安く、健康にも良い　自転車を活用するのがベストという地域は多いです。そして、「駅から自転車圏」は、「駅徒歩圏」に比べ、土地も安く環境も良い事が多い。

また、自転車はツブシが効きます。
私の使っている路線は、かつてよく止まりました。事故、雪、故障、オンパレード。そんな時、バスもタクシーも大行列で使い物になりません。そんなとき自転車があると、別路線の駅までダッシュできるんです。
（雪の日は、マウンテンバイクでないと無理ですが）

最近は、Google Mapのおかげで、地図が簡単に検索できます。気になる物件は地図を見て、自転車通勤ができるかを検討してみましょう。また、気持ちよく自転車通勤ができる、安全な通行路があるかも確認しましょう。歩道なしの幹線道路なんかは最悪です。自動車に煩わされないルートがとれると快適です。私は、緑のシングルトラック※を駆けるサイクリングを楽しみながら毎日通勤しています。そうしていると、「バスXX分、徒歩XX分って、何さ？」と思うようになります。だって使わないんだもの。

※自動車が通らない細い道の事。

夢描く、夢動く

不動産を買う・・・・ある種のロマンですね。
このブログの冒頭では、現実を見据えましょうと書きました。それは外せませんが、夢を見るだけでなく、実現する際にも不動産は役割をもてます。環境、生活、資産、健康、教育、すべてに不動産は関わります。

ローンに追われ、必死に働くために不動産を買うわけではありません。より良い生活を目指すために買うはずです。

その「より良い生活」って何？それを実現するためには何が必要で、何が不要？
いつまでにどうすれば実現できるの？
と、具体的に考え出すと、夢が現実になる、「夢動く」モードに入れます。

夢の生活・・それは人それぞれ。
皆が笑顔で健康で毎日を平穏に暮らせれば・・・・つつましくとも、良いのです。
子供を抱えた家族にとって、一見野心に欠けるように見えるこのような「夢の生活」が、実は一番一般的で求められるものではないでしょうか？

カーテンを締め切り、始終諍いが起き、嫌な雰囲気に満ちた家には、誰も帰りたがらないでしょうね。
現実はどうでしょうか？

何が「平穏な生活」と「嫌な雰囲気」の間にあるでしょうか？

不平、不満、不安はどこから生まれていますか？

家族の誰かの考えが押さえ込まれてしまう選択は、不平が生まれるでしょう。
１点でも気に入った所があれば、多分、その家に住む事はできるでしょう。
お金や健康などの心配があれば、多分、どんなに立派な家でも不安はぬぐえないでしょう。

マイナスな面だけ除いていくだけでも、かなり具体的に考えられると思います。

「家族のあり方」と言ったら大げさかもしれませんが、
家について考えるのは、家族について考える良い機会です。
不動産屋さんは、その手助けはしてくれますが、家族をどうするかを決めるのは家族の役割です。

無理無い支払いができる予算の範囲内で、本当に必要な物を選び抜く。何にでも通じる事ですが、不動産は特にそれが求められます。だから、面白いし、考え抜いた後に得るものが多いのです。得られるのは新しい家だけでなく、確固とした生活観もなのです。

中古住宅で新生活

日本の中古住宅の人気が薄いのは、リフォームでどの程度素敵になるのか、想像し難いからだと思います。
逆に考えれば、リフォームでどの程度見違えるかを想像できる奥さんがいる家族なら、リーズナブルな価格で中古住宅を購入・リフォームすることで資金を活用できます。でも、そんな奥さんは世の中にはあまりいらっしゃいません。奥さんがNo！と言えば、絶対物件は購入されません。想像できない奥さんが悪いのでしょうか？いえ、それは違うと思います。実は夫だって想像できないのです。原因は売主です。

真っ当な賃貸住宅では、住人が入れ替わる都度クロスを張り替えます。壁のクロスですが、テーブルクロスと同じ考えだと思います。手に触れる部分は汚れるのだから、次の人に渡す前に取り替えるのがあたり前。

・もし、レストランに行って、
　前の人が食べ散らかしたテーブルに案内されたらどんな気分になるでしょうか？
・もし、中古車売り場に行って、
　洗車されていない車が置かれていたら、シートに座ってみようと思いますか？
・もし、リサイクルショップに行って、
　壊れた家電を見せられて、「修理すれば使えますよ」と言われたらどう感じますか？

なんか、中古住宅はここを無視している物件が多いように思えます。

売主さんに強く言いたい！
中古住宅を購入する買主様は、下取りをする業者ではなく、高額な不動産を買って新生活を営われようと希望を持っている方です。クロスを替えず、掃除せず、修理せずにご案内したら、結果は見えていませんか？

生理的に嫌悪感を持つような汚れ、放置されていたんだなぁと感じさせるような庭木の荒み、一体修理にどれだけの時間とお金をかければ住めるようになるのか恐れをもつような状態で、果たして「一生物」の購入を決断できるでしょうか？

不動産屋さんからは、
「いやぁ、お金をかけて綺麗にしても、結局は相場程度でしか売れませんから」と親切にアドバイスをいただきます。でも、私としては、そんなお客様（買主様）をないがしろにするような取引、我慢なりません。

たしかに高額なリフォームは買主様のライフスタイルに合うかわからないので、勝算が無い限り行わない方が良いと思います。
でも、クロス張替え、ハウスクリーニングと修理程度の出費（投資）は、買主様に新生活を想像していただくための最低限の準備だと思うのです。
「すぐに住める」ってレベルは大事だと思いませんか？

ネット不動産での着眼点

不動産売買を考えているならば、まずは相場調べとなります。
ネットでアタリをつけてから、複数の不動産屋さんに声をかけて相場を聞くと、大体見当がつきます。

南向き、駅からの距離、など、いろんな要因はありますが、
大量のデータを入れてみると、傾向が見えます。これも最近はネットのサイトからコピペしてデータ分析する事がしやすくなってきています。私の場合、同じ町内の物件２００件ほどをリストアップして傾向を見ました。

土地の値段は路線、バス/徒歩のちがい、町、方角　あたりがに影響するので、Excelにでもリストアップして何が一番影響が出るのかグラフにしてみると良いかと思います。
住宅の場合、建物の償却を考えても中古と新築とでは値付けがかなり変わる場合があるので、分けて分析するのが良いでしょう。
絶対金額で買える買えないが決まるので、大抵は高額な土地は小単位で切り売りされている事などが見えてきます。

売却は大変なのですが、
もし、不動産売却でお付き合いした不動産屋さんから、情報がもらえたら、
以下のような観点で、分析してみたらいかがでしょうか？

・当該物件の１日ごとの閲覧数の推移
・同じ地区の同じような物件との閲覧数比較
・市場価格よりも比較的高く売れた物件と、低く売れた物件との比較
・よく検索されるキーワード（注目されている分野がよくわかるかもしれません）


さらに、複数の不動産屋さんとのお付き合いしている場合、閲覧者に合わせてメッセージを少しづつ変える
などの工夫もあります。プロフィール調査を行っている不動産サイトはまだ少ないので、推測の域になりますが。

ともかく、自分が思いもよらなかった人に注目される事もよくあるので、
こまめに閲覧者や問い合わせ者のプロフィールを知ろうとするのが重要です。
「すぐに買いたいというお客様がいますから」という不動産屋の常套甘言やチラシを信じてはいけませんが・・・。

そのほか、参考になるのは
・近隣地区の新築マンションの広告サイト
　この地域がどんな所なのか、とても参考になります。住民ですら知らない／気づかない事がかかれていたりしますので。
・リフォーム情報
　中古住宅の売買の際は、リフォームの基礎知識は頭に入れておいた方が良いです。
・住宅メーカーのサイト
　モデルルームなど、写真のとりかたや、飾りつけなどを参考にします。

ネット時代の不動産探し

ネット時代になり、情報を囲い込む形の不動産屋さんは形勢が厳しくなってきました。
信じられる人に価値の高い情報を提供する　というモデルが一部では通用しなくなってきたのです。
物を持っているということを魅せないと客が寄り付かず、かといって良い物件に良い顧客がつくとは限らないというジレンマです。

一見さんのお客を良い顧客にするための工夫が、オークションだったりするので、うまく取り入れていくしかありませんね。有象無象が跋扈する開拓地で培われたアメリカ文化、手法がインターネット向きと言って良いでしょう。まずはちゃんと研究して、真似るべき所を真似、その上で独自性を出さないと水面下に沈んだままでしょう。

いまのネット不動産は、旧態依然の不動産チラシをそのままネットに掲載しただけに見えます。マッチング等の工夫は始まっていますが、物件の紹介は相変わらずスペック中心。どんな価値観の人がどのように住めるのか提案が見当たりません。「わかる人はわかる」といった殿様的なコミュニケーションは、ネットでは成り立ちません。さらに一歩進んで、バーチャルパノラマ表示をしてくれるサイトもあります。これはかなり良いです。間取り図ではわからない様子がわかります。でも、価値観はどのように伝えれれば良いのでしょうか？売主が考える事を上手に引き出し、表現する広告作成能力が必要です。法規制が厳しい不動産広告ですが、規制の範囲内でもできる事はまだまだあります。単純に、各社がそこまで力を入れていないだけ。つまり、差別化のチャンスがここにあるわけです。

次にマーケティング。どんな言葉やデザインに高い反応があったのか、ダイレクトに情報を取れるのですから、短期間のうちに試行錯誤を繰り返して、ヒット率を高める事ができます。面倒くさがらずに、これを繰り返す業者がサイトの価値を高められるわけです。スーパーの仕入れ担当のように、明日みのもんたが何を言うかを予想して品揃えするとかね。

トラックバックもリンクも貼っていないこのブログでなんだかんだと言っても始まりませんが、ネットでの常識が不動産業界にはまだまだ理解されていません。つまり、チャンスは結構あるという事になりますね。いまや老舗のR社が気付いたら、多分業界を席巻しそうですが、情報がとれなくなると媒体が立ち行かなくなるので、第三者がいずれ出現するでしょう。

ネット時代になって

広告チラシの反響が近年消えてしまった　とよく言われます。
「新聞は老人メディアだ」という声も。

ネットの台頭で、欲しい情報が好きなようにとれるようになると、
チラシのように「地域」だけのセグメントで一律の情報を流す手法は、ヒットしなくなります。
なので、老人しか反応しない？・・・でも、最近はお年寄りもネットを使いますよ。

では、ネットで不動産が効率良く売買できるか？
本当に良い情報がネットに流れるか？
仮に、ネットですべての情報が手に入ったら、より多いPVを稼ぐサイトにアクセスが集中するので、
中小の不動産屋さんは生き残れない。でも、現実は生き残っている。

という事は？

信頼関係ができないと得られない情報が存在するという事です。

一方で、情報を囲い込んだら、商機を逸する事もあります。
地域内で買い手をみつけるのが難しい物件の場合は、ネットをフル活用する事になります。
つまり、ネットには通常では売るのが難しい個性的な物件情報が多く出回ることになります。

ブログの書き始めに触れましたが、
不動産の値段と、あなたの人生の幸せは関連しません。
あなたの物差しからみた価値と値段との差に、価値やリスクが生じるのです。

ネットに掲載される大量の「売るのが難しい物件」をあなた独自の物差しで測ったら、価値大の物がみつかるはずです。
「駅から近い」「安い」といった皆が望みかつ矛盾した条件で探せば、「売るのが簡単」な物件なので、何もみつからないでしょう。
自分の価値観を見据え、他人と異なる独自の物差しが持てると、とても楽になります。

ただ、もし売るときには、自分と同じ価値観を持つ人を探す必要も出てきます。
そのときは、ネットで価値観に共有する人にみつけてもらえばよいのです。
売主の価値観は、買う人にとっての物差しにもなりえます。
何年か前に家を購入した「先輩」が考えた事。多分に参考になりますよね。
「私はここが気に入って買ったんだ」とか、「これが必要だったから買ったんだ」など。

となると、いくらネットでも
スペックと間取り図と値段だけ並べて「売ります」としても、あまり成果が上がらないという事になり
そんな不動産サイトは廃れる運命にあります。
特に、物件リストに、一言もメッセージが載せられないのは、
価値ある物を売るサイトとして最低ラインを満たしていません。まるで「調達」ネットです。

周辺を見回すと、そんなサイトが多い事に気づかされます。
新築マンションの広告並みとはいかなくとも、もっと書くべきこと、書けることは沢山あるはず。
中古が新築より人気が低く、お買い得なのはそんな所にも原因があると思いいます。

不動産屋の得手不得手

不動産屋さんを見ていると、いくつかのタイプに分かれるように見えます

１．新築物件売却が得意
２．賃貸扱いが主体
３．中古物件媒介も扱う
４．中古物件媒介を主流に扱う

同じ不動産でも、賃貸、新築、中古では商売のノウハウも対象も全く変わります。

一貫性が無くてやたらメニューが多い料理屋や
診療科目がやたら多い町医者
と同じで、あれもこれも扱うというのは、怪しいと私は思います。

また、情報が勝負の世界で、通りすがりの人でも持っていけるネットに
良い情報をホイホイ晒すというのはあまり考えがたい話です。
オイシイ情報はすぐにはネットに流さないで上客にまず紹介するのが通常のセオリーでしょう。
となると、ネットに載っている物件だけで不動産屋選びをするのはちょっと危険でしょう。

最近、ネットで調べる人が増えているので、
問い合わせの大半がネット経由らしいのですが、
ネット掲載以外にも良い物件がある可能性を必ず探る必要があります。