「間取り」の外にあるもの

今、気付いたんですが、「間取り」という言葉、絶妙だと思います。
部屋の中だけを考えていると、部屋や通路の配置にしかすぎませんが、
周辺の環境からどんな空間を切り取るかを考えるのが、本来の「間取り」ではと思います。

この差は大きいです。

リビングに大きな窓を設けたら、そこから見えるのは隣家のトイレの窓・・・・という笑えない話もあります。たとえば、「南に大きな窓を設けて、東西は普通の窓」　と考えるのが前者。
「ここに美しい緑が見えるから、窓を空ける。こちらは隣の壁だから通風だけの窓。」と考えるのが後者。

人間は、目に入らない物は意識しなくなるので、見たく無い物は壁で隠し、見たい物に窓を空けるだけで、とても素敵な空間に変わっていきます。
周囲に見るべきものが全く無いときは、空や中庭を見るように仕向けます。

一戸建てなら５面採光が可能ですから、天窓を含めかなり自由な位置に窓を空けられます。これを活かさない手はありませんね。

これがわかってくると、土地の選び方の視点も変わってきます。
写真家のように指で四角いフレームを作っては、「こっちの景色がよさそう」と景色を切り取る事をしたくなるでしょう。

マンションや賃貸では、好きな所に窓を空ける訳にはいかないので、いきおいカーテンを閉め切った部屋で暮らす方も多いかと思います。これはかなり狭苦しい。

一戸建てならば、カーテンを開け放っても外から覗かれない工夫はいくらでもできます。
道路よりも部屋が高ければ、道路からは部屋の天井しか見えません。天井に物が散乱する事は無いので、見られてもどうという事はありませんね。
このほかにも、目隠し塀や、ルーバーやブラインドで一定の方向だけ視線をカットする事や、中庭を造るなど工夫はいろいろ。

光と風は、間取りの外からやってきます。
間取り図に隣地の建物や窓、樹木などを書き込んでから、一旦間取りを消してみましょう。
そこから改めて
どんな空間を切り取れば快適かを考えるのは、パズルを解くような楽しい作業になるはずです。

次回は「外に閉じ内に開く」について触れたいと思います、

どんなに広い家でも狭い。

家が建つ前の土地はとても狭く見えます。壁ができる前の家も狭く見えます。
それは、広い周囲と家の大きさが同時に見えてしまうからです。
隣に大きな人が立てば、普通の人でも小さく見えてしまうように、狭い広いは比較の対象があるかどうかで感じ方が大きく変わります。

一方、家よりもはるかに狭い自動車の中で、息苦しさを感じないのはなぜでしょう？視界に入るのがほとんど窓の外の景色だからですね。狭い車内空間は近すぎて目に入らず、窓の外を意識してしまうからです。オープンカーなら、空気も外界と一体化しているので更に爽快ですね。見通し、見晴らし次第で、ずいぶんと快適さが変わる物なのです。

同じ土地でも建物次第で快適さは大きく変わります。でも、それは「広さ」ではなく、「広く感じる」というのが鍵です。

建築家の仕事の大半は、複雑に絡む時間の要件を解きほぐして整理する事ですが、
その次に来るのは、多分この「視界の制御」です。

次回からは、そんな観点を紹介してみます。

住民意識のチェックポイント

なんか書き辛いテーマですが、触れない訳にはいきません。

意識が低い住民の中にすばらしい新築住宅の住民が仲間入りすると、妬みを買ったりする事もあります。理不尽ですよね。

「二度とこの不動産屋とは付き合いたくない」と思ったのは、かの「ゴミ御殿」の隣の物件を紹介された時。飛散したり崩れ来るゴミと毎日格闘する生活なんて想像したくもありません。

他人に迷惑をかける人、困った事をする人、など世の中の困ったチャンは沢山います。
「そんなの関係ねぇ」と暮らすのも良しですが、住み始めたら隣人は選べません。

古めの住宅街なら、どんなコミュニティーがあるのかじっくり観察できます。家の周りが掃除されているか、洗車されていない自動車、違法建築、ベランダや庭に物が積まれた家、修理がされていない家、物やゴミの放置、タバコの吸殻、犬の糞、など 観察できるポイントは多々あります。
早朝、深夜に何が起きているかも大事です。あなたの安眠を脅かす寄行をする人がいるかもしれませんし、さわやかな挨拶を交わす人たちがいるかもしれません。道路や公園はどんな人が掃除しているのか、地域の行事・祭事はどんな人たちが運営しているのかによっても雰囲気はうかがえます。

あなた自身が困ったちゃんに近い場合もあります。小さな子供が騒ぐとか、深夜に車の出入りが必要だとか、夜の来客が多いとかです。閑静な住宅街の平和をあなた自身が壊さないかは注意が必要。
新築の住宅街ならば大体子供達の年齢も揃って「お互い様」となりますが、古い住宅街の場合は、周辺に小さな子供の自転車やオモチャがあるかなどもチェックポイントです。

こうして観察をしていくと、「町の雰囲気は住民が作るもの」という事が見えきます。そして自分に合う町だと確信できれば、引っ越す前から仲間入りの準備はできたも同然です。快適なご近所付き合いも、人生の一部です。糧とするか負担とするかは、あなたの観察にかかっています。

町のプレミアム

「田園調布に住んでます」と言えば、それは一種のステータス。
「中央区に住んでます」と言えば、たとえそれが月島の１間長屋でも自慢できる。
高い土地にはステータスがあります。
高いなりに、周辺の住民意識が高かったり※、利便性や環境が良かったりするわけです。

※高い土地を買える人はそれなりの所得を持っている・・・・という「選別」もありますが、所得が高いから意識が高いか、自分が仲間に入れるかは別問題。気にするならば自らの目で注意深い観察が必要です。

でも、注意しないといけないのは、そのステータス、本当にあなたに必要？　という事。
名前だけに値段がついている事もあります。

おもしろいもので、自治体や町の名前だけで値段が変わり、通り１本違うだけで環境も変わらないのに、値段が大きく変わる事も珍しくありません。「名前ではなくて実利なのだ」と思うなら、つまらないプレミアムにお金を使う必要は無いでしょう。

自治体サービスは意外に差があるのですが、３０年スパンではどう変わるかわかったものではありません。横並び意識や市町村合併で格差が消える事もあります。また、大工場があれば固定資産税や法人税で自治体は潤いサービスレベルも高くなりますが、工場が中国移転とかになればとたんに失業者のあふれる貧乏町になりかねません。箱物は自治体外の住民も使えたりするので、破綻自治体は避けるとしても、少々のサービス差なら無視しても良いのではと個人的には思っています。

追伸：一つだけ注意。
最近、都市部では局所的な集中豪雨による冠水被害が発生します。ちょっと見ただけでは、どこで冠水がおきるのかはわかりません。冠水するエリアで、掘り下げ車庫の建売物件が売られている例もみかけて、「そりゃ、あんまりでは？」と思った事もあります。周りを見回して基礎や敷地がかさ上げされている家や、塀や壁の下部だけが黒ずんでいる家があったら冠水を疑った方が良いでしょう。自治体によってハザードマップが公開されているので、これがあれば簡単に確認できます。

不思議な値段

自分のライフスタイルが見えてきたら、一旦物件を見てみましょう。
膨大すぎて、大変かもしれませんが、Excelを使って、狙った町内の物件を比較してみると、面白い事がみえてきます。

駅から近いと価格が上がる？→たしかにその傾向はある
南向きだと価格が上がる？→確信できるほどは差が無い（アレ？）
使える面積あたりのコストが、マンション（占有面積）よりも一戸建て（延べ床面積）の方が低くなる事もある（アレアレアレ？）
建物の坪単価をエイヤっと、５０万円※に設定して、建売物件の土地単価も出してみると・・・・・
更地や中古物件よりも土地単価が高い事がある（アレアレアレ？）

※坪単価５０万円というのは乱暴かもしれませんが、某I産業では、坪２０万円と噂されていますし、
　工賃が建設コストの大半を占めるので、何棟も一挙に建てられる建売住宅の建設費は割安になります。

新築一戸建てやマンションは良いイメージが伝わりやすいから高めに設定されているという事でしょうか？
ならば、更地を買って少々割高ですが高品質な注文住宅を建てても同じコストに収まる可能性もあり得ますし、中古住宅をやマンションを大リフォームして新築同様にするという技もあり得ます。

また、南向きかどうかは家に常にいる人にとっては大きな影響を与えます。
東京では日のあたる南向きの２階の部屋は、冬でも暖房がいらない位暖かいものですし
洗濯物や布団が乾くかどうかは、健康にも影響します。住み心地に大きな影響を与えるならば、南向きの物件に絞って探すというのが良いかもしれません。

「駅からの距離をエクササイズに活用してしまえ」と割り切ると、健康的に暮らせる安い物件が手に入ることになります。

どうでしょうか？物差しが変わると、物を見る目が変わるのです。

でも、あなたの物差しが変わっても、不動産の相場は変わりません。

という事は、自分にとって価値が高くて、あなた以外の物差しで決められた不動産相場で低い価格になっている物件が狙い目という事になります。
これこそが、純粋な自宅用に不動産を購入するROIを最大化するコツだと思っています。

「そこそこ快適に暮らせて、家族が幸せに人生を送れれば良い」と思い、他に拘りが無い方ならば、
物件の価格が幸せを運んでくれる訳ではない事を肝に銘じるべきでしょう。
高い価格は高い負担とリスクを伴い、疲労と不安とストレスを呼び込み、人生から「幸せ」を遠ざけるものです。子供達が親離れするまでの数年間をいかに過ごすか？長時間パートや超ドケチ生活では無いでしょう！銀行に高い金利を貢いで擦り切れるのは、本当にどうかしていると思います。

卑屈になる必要は無く、堂々と自分にとって価値の高い不動産を、安く調達するように知恵を絞りましょう。知恵を絞るほど、手に入れたときの満足は大きくなりますし、人生の糧にもなります。

ライフスタイルはあなたが決める：選択編

前回まで、自分や家族に何が必要なのかを考えてきました。
そうしたら、それぞれについて 不動産の観点から必要な事をあてはめていきます。

家族が集まる広いリビング、日当たり、通風、収納、
利便性、学校からの距離、、静寂、
今の居住地からどれくらいまで移動可能なのか（友人たちとの付き合い等々）
布団で寝たいならば、布団を干す日当たりが必要かもしれません。

沢山出てくると思います。
それらの中から「絶対に譲れない物」は何なのか　上位５つに○をつけていけば、大方見えてくるでしょう。

意外な物が大事だったりします。
私の場合は、「静寂」が大事でした。夜、防犯対策をとった上で風通し良く寝たい　という母の希望があったからです。

苦い経験ですが、我が家の場合、自分や母の嗜好がはっきりわからいまま物件探しに入ったので、かなり迷走しました。「これはいや」「やっぱり前見たのが良かった」と一貫しないのです。意外に自分の好みを知らないし、要件が整理されていない事が多い。そこで、人のアドバイスだけを頼りに物件を選び始めると、「こんなはずではなかった」と悔む結果になりがちです。

大変なようにも思えますが、自分や家族の考えや好みを再発見するという意味でも楽しい作業です。
ここまできたら、情報収集に入ってみましょう。

不動産探しの前に自分探し。遠回りに見えても、満足への近道です。

ライフスタイルはあなたが決める：時間編

前回、いきなりお金の話からしてしまいましたが、一番制約になる事なので、これを最初にクリアすれば選択肢はぐっと絞られます。

次に考えるのが時間。時間といっても、いろんな時間です。

1. 人生・・・あなたの老後、子供の就学・就職・独立（１０年、３０年、５０年スパン）
2. 生活・・・通勤、通学、趣味などの生活サイクル（１日、１週間単位）
3. 季節・・・春夏秋冬 何を行うかという行事サイクル（年間単位）

以上の時間軸で、人（家族それぞれの思い、行動　家族一人ごと全員分）、物（必要な設備や物）、金（それらを支える資金）がどんな物か、書き出してみるのです。書いてみると結構いろんな事が見えてきます。

１．人生　
１０年、３０年、５０年スパン　それぞれで、家族それぞれの年齢を書き、その年齢の時何をしているかを想像してみます。私は 海に通いたい、海を見て過ごしたい　と思っていますが、今はちょっと難しい。
子供が独立したら、今の家を売って、海辺に越すか・・・・となると、２０年後には子供も独立するので、売却となると更地売りになるか。。。といった感じです。お金という現実を見ながら描く夢ですから、実現可能性が高い、楽しいプランになるはず。
結構ありがちなのが、「孫子の代までの資産」と贅を尽くした家を建てたが、子供が独立し大きな家を持て余してしまうといった例。日本の住宅は新陳代謝というか変化が激しいので、10年もたつと見劣りしてしまうので、愛着のある家でも高く売れるとは限りません。また、相続税の支払いで家を売ることもあります。物で残すよりも資金化しやすい形の方が現実的かもしれません。また、介護する、介護されるという現実もあるので、そのときになって慌てない、悔まない見通しも必要です。

で、2.生活　に入ります。
1.の人生プランのステージ毎に、どんな生活になるかを思い浮かべるんです。子供が学校に通い出せばクラブ活動もあり、家で一緒にいる時間は平日の朝と休日。ならば子供と接触する時間を作りやすいようにリビングで勉強するようなスタイルにしよう。　とか。通勤と運動のバランスとか、休日の過ごし方とかです。自家用車が必要かどうかも見極めた方が良いでしょう。都心では高コストですし、地方では２台以上必要になったりします。また、布団で寝るなら布団が干せる日当たりと窓が必要になってきたりするので、朝起きてから寝るまでの生活を思い浮かべてメモしてみましょう。

3.季節
夏は親や友達が遊びに来る、庭でBBQしたい、など、非日常ながらも必要な事などを考えてみます。友達を招待したいならば、どう接待するか　とか、どんな家なら呼びやすいか　などです。これまた、１．の人生ステージごとに考える事になります。
あと、冬の暖かさを重視するなら床暖房より先に日の差込が重要ですし、夏の暑さ対策ならば庇の深さや天井裏の懐、風通し、照り返しの影響なども重要です。緑の多い所は夏涼しく冬寒いので、寒さ対策を強化した方が良いかもしれません。冷暖房でカバーできる範囲も多いですが、皮膚や喉が敏感な人は自然のままが良かったりします。自分と家族にとって快適な生活の場はどんなところか、イメージを固めていきましょう。

結構考えがぐちゃぐちゃになりがちなのが、この時間軸の整理です。
上の順番で考えると、整理しやすいはずです。

ライフスタイルはあなたが決める：資金編

前回の話題のように、「駅から近い」だけでも、本当に自分にとって投資すべき事なのかはよく考える必要があります。

家が欲しい　と思った時、最初に突き当たるのは、「どんな家が欲しいですか？」という質問。
実は、これに的確に答えられるなら、家作り問題の半分は解決したようなものです。

「自給自足の田舎暮らしがしたい」
「征服感がある高層マンションに住みたい」
といった、極端な位明確な願望があれば、物件探しもおのずからしぼられ、早く入手できるでしょう。

でも、普通は　あまり深く考えていない　というが実態でしょう。

私の場合、人一倍 家作りにこだわる母が、実は要望がはっきりしていない　というのが一番の問題でした。「これは良いけど高い」「前見た物が良かった。」物件探しが迷走するのです。
忙しい中、時間を作ってみて回っても、何が良い物件なのかがわからず、最後は焦って決めてしまう。。それはちょっと勿体無い。

考えを整理するののは、順番が大事です。

最初に予算を決める
人生計画で、この後いくら必要なのか、いくら稼げるのか、でおのずと予算は決まってしまいます。
潤沢な資金や土地がある人は、心配ないですが、そうでない大半の人はここから始まります。
1.自分の老後資金、子供の教育資金、保険・年金　など人生設計に必要な額
2.その次に、趣味、遊行費など、毎月使いたい金額を算定。
3.親から譲渡してもらえそうな資金などをリストアップ。
4.そして借入可能な金額を算定します（※）

何が非常識といえば、2.です。大抵の不動産購入案内では、不動産購入資金にすべてを投入した上で、後は我慢　という方式です。なぜなら、大抵はそうしないと購入できないから。
でも、
・不動産を購入するために、生まれてきたのか？
・自宅を手に入れるためにすべてを犠牲にするのか？
・より良い暮らしを手に入れるための最善の手段は？
と考えていく必要はあるかと思います。
そうした中から、実はあなたの願望やライフスタイルが見えてくると思います。
限られた時間と資金で人生をいかに豊かにするか？その中で不動産はどのような役割を果たすのか？今後３０年間の家族の人生を簡単にでも予想する事が大切です。
大事なのは自分ではなく、家族の視点です。

不動産の購入は人生にとって大きなイベントで、大変ですが得られる物も多いです。
その一つに、自分の人生設計を考える良い機会になることが挙げられます。

モデルハウスや建売住宅を一通り見て、この金額ならこんなレベル　という事が見えてきたら、一度不動産の事を忘れて人生設計をしてみる。そして、不動産は家族の人生を豊かにする手段であって目的ではないと割り切ること。そして、やはり不動産が必要だと思ったら、どんな物件を探し始めれば良いのか、見えてくると思います。この視点は不動産業界からは出てきません。不動産が選択肢から外されたら商売になりませんから。。。


※ローン支払いの簡易計算
ローンの金利計算はややこしいのですが、以下の簡易算定式なら　電卓で簡単に割り出せます。
あくまで簡易計算なので誤差は出るので、ざっくりと把握する際に使います。

元金均等払い（固定金利）の簡易計算
　毎月支払い元金　＝　借入金額　　　÷　返済年数　÷　１２
　最初の月に支払う利息　＝　借入金額　　×　 利率(％)　÷　１２００

退職金が当てにならないご時勢なので、「あと何年働けるか？」で返済年数を決めておきます。
今、３５歳であと３０年働くとして、仮の借入金を３６００万円としたら、
３,６００万　÷　３０年　÷　１２　１０万円ですね。
そして、金利ですが、１年借りた時の利率が提示されているので、これを月々で割ってしまいましょう。
厳密には返済が続き元金が減れば利息も減りますが、返済当初は微々たる割合なので計算を簡単にするために無視してしまいます。
利率２％　で　３６００万円　を借りれば、
３６００万円　× ２(％)　÷　１２００
　６万円ですね。
で、さっき計算した元金とあわせて最初は１６万円の支払いになります。
以後、元金が減れば、利息も減るので返済金額は徐々に減って 最後は１０万円に近づくわけです。







ちなみに銀行が得る金利の総計も簡単に計算できます。

　支払金利の総額　＝　借入金額　×　返済年数　×　利率（％）　÷　２００

３６００万円を２％で３０年返済したとしたら、、、
３６００万円　×　３０年　×　２（％）　÷　２００
なんと １０８０万円！
生涯かけて、銀行にこれだけ貢ぐのですから、銀行も相応の情報提供をして欲しいものですね。
暗算するときは、返済年数を２で割って、利率をかけます。
３０年÷２＝１５、　１５×２％＝３０％
借りた金額の３０％（３割）が金利として元金に上乗せされるのです。

生活エクササイズ

前回は、「通勤エクササイズ」でしたが、今回は室内です。

マンションやアパートでは部屋の中に階段がありませんよね。
実は、私が結婚し一戸建ての実家を出てアパート生活を始めたとき、即座に感じたのは「楽だなぁ」でした。以前は、トイレに行くのも洗濯をするのも階段の昇り降りが必要だったので、狭い家でも結構な運動量になっていたのです。それが水平移動になったとたん、とても楽に感じたのです。たとえてみれば、コタツからすべての物に手が届くみたいな感じです。

階段の昇り降りは、普通に歩くのに比べて数倍の運動量。街中と違い、移動歩数が少ない家の中で一日を過ごすとき、実はこれがばかになりません。

私が次に感じたのは、そう、お腹周りの緩みでした。(笑)　体が鈍ったなぁと実感したのです。それほど、階段無し生活は快適で緩い。。

もちろん、お年を召した方には階段は大変な障害です。ただ、足腰を弱らせないためには、「使わざるを得ない」という状況も必要ではないでしょうか？

便利さと運動量はトレードオフ　は、家の中にもあてはまるのです。

「駅近」物件の意外なデメリット

「駅近」物件の意外なデメリット、それは、


運動量が減る



「えっ？」と思うかもしれませんが、デスクワークの方は特に要注意。通勤時間は貴重な「運動時間」に変える事ができるのです。会社には行かなくちゃならないから、”絶対に”毎日歩きますよね？通勤はスポーツジムに通うより確実な運動手段なのです。早起きして運動しながら仕事に向かう。 ジムに通ってエアロバイクをこぐより、自転車で駅までダッシュ気味に往復した方が時間も有効に使えると思いませんか？バスの定期代やジムの会費もいらないので、財布にも優しいんです。言わば「通勤エクササイズ」です。


運動をはじめて脂肪が燃焼し始めるのは１５分を過ぎてから。
歩いて１５分以上、自転車で15分以上が理想。車に邪魔されずウォーキングやサイクリングを気持ち良くできる通勤コースが欲しい・・・
なんてニーズが高まると、「駅から適度な距離、気持ちの良い通勤」がウリ文句になると思うんです。
今は、そんな物件は不動産広告では「緑豊かな・・の地」なんて宣伝されるんですよね。家の周辺は環境が良くとも、毎日通勤するお父さんの気持ちも考えて欲しいなぁ、不動産屋さん。

便利さと「環境」だけでなく、便利さと「運動量」もトレードオフという事を頭に入れておき、１０年後の自分の体型をイメージしてから物件選びをしてみるのはいかがでしょうか？(笑)

最悪なシナリオは、 「まぁ、便利だから」とよく考えずに駅の近くに家を買い、高額なローンを組む。 遅くまで残業して、家には寝に帰るだけ。しかも運動不足でメタボで早死に。。。。。 これじゃ、新居に喜ぶはずの奥さんも、泣くに泣けないでしょう。

あと、駅近だけに気をとられると意外な盲点があったりします。
たとえば、地価の高い駅の近くに保育園はそうそうありません。駅近の家で共働きになると、駅から離れた保育園への往復時間が加わり、一体何のための「駅近」なのやら・・・・・となってしまいます。 自宅と駅の間に保育園があれば、送り迎えはスムースですよね？

通勤時間も人生の一部。通勤はただ短くするよりも、いかに有効に使うかが鍵だと思います。 通勤が楽しくなれば、仕事に更に前向きになれる・・・かも。

駅近 が人気だけど、それでいいのかなぁ？

「駅から近い」が都心、ベッドタウンでは必ず売り文句に入ります。駅直結のタワーマンションが大人気ですよね。
駅から近ければ通勤時間も短いし、買い物も便利で、住みやすそう。

でも、ちょっと待ってくださいね。本当に自分のライフスタイルに「駅近」は合っていますか？

「駅近」はデメリットもあります
・地価が高い
　 →同じ予算なら狭い家になる、同じ広さなら高い家になる
　　長い人生の中でどれだけ不動産にお金をかけるかは、よく考えるべきです。
・交通量が多い
　→交通安全だけでなく、騒音、空気の汚れも増えます。
　　家の近くで子供が安心して遊べますか？
・緑が少ない
　→窓を開けられず景色も悪い・・・家にいる主婦にとって快適でしょうか？

でも、見落とされている意外な盲点があります。

素人の視点から：非常識な不動産論

何か変だぞ日本の不動産業界



両親と同居するために、自宅を売り、二世帯住宅を建てる　

そんな、誰でも体験しそうな事を実際にやってみると、出るわ出るわ いろんな問題や疑問。

業界の常識は世間の非常識、素人なりの視点から、業界を震撼（？）させてみたいと思います。